Павшинская пойма «Микрорайон Красногорье»

В условиях кризиса возможны различные сценарии развития ситуации в Павшинской Пойме. Каким образом мы можем воздействовать на СУ для выполнения ими своих обязательств? Интересно, задумывается ли СУ о возможном массовом возврате векселей (покупателями 2007-2008г.) в случае замораживании строительства или падения цен на рынке недвижимости более чем на 10%? Думаю, что это может быть хорошим аргументом при общении с ними.
У кого-нибудь есть еще идеи как можно воздействовать на СУ ?

кстати да! только вчера об этом подумал.

Но мне кажется в договоре уже это учтено. И не в нашу пользу.

Задумываются-СУ больше не выдает векселя, оплату оформляет по другим схемам, посмотрите тему "новые инвестиционные схемы от СУ", там люди пишут, что оформляется что-то типа задатка

Простите, но неужели найдется хотя бы один странный человек, готовый обещанную квартиру, пусть не построенную пока еще, но стоящую текущую рыночную цену, обменять на деньги по ценам 2005-06 года?

Я говорила про 2007-2008гг. При снижении цен на недвижимость процентов на 30, будет дешевле потерять 10% стоимости векселя +издержки на оформление. И купить подешевевшую вторичку. Не все же квартиры продавались в 2005-2006 гг.

Vick писал(а):

Простите, но неужели найдется хотя бы один странный человек, готовый обещанную квартиру, пусть не построенную пока еще, но стоящую текущую рыночную цену, обменять на деньги по ценам 2005-06 года?

Согласна! На сколько мне известно при возвращении векселя застройщику, деньги вернут те, которые вы заплатили за него! В этом то и весь ужас!! А потом вероятно СУ и надеется на то, что люди начнут паниковать в связи с кризом. И будут массово возвращать векселя, а СУ в свое время еще раз перепродадут квартиры, но только уже по нынешним ценам. Так что в этом случае мы сделаем хуже только себе!

Пока надежда на то, что дешевеет переоцененное (с завышенными ценами) жилье в черте города. Которое продавалось по ~150 000 рублей/м2. У того жилья есть резерв для падения цен.

В Павшиной Пойме мы покупали по 60 000 рублей/м2. Разницу чувствуете? Это значит, что на вторичке, близкой по площади и расположению относительно Москвы, цена должна упасть до ~50 000 рублей/м2. Иначе возврат векселя с 10% дисконтом не имеет смысла.

Тут вопрос несколько другой - что если некоторые инвесторы для минимизации риска решат выйти из инвестиционных квартир, вернув себе ликвидность (наличность) и переложив её в Евро для защиты от девальвации. Чёрт, самого такие смутные мысли мучают. С другой стороны, я понимаю, что купленная мной квартира, возможно, единственный шанс на жильё в моей жизни.

Господа! Надо с этим бороться и может быть даже написать в Ген.прокуратуру?! Сколько нас таких только по Павшинская Пойма. Другой вопрос, что народ даже для написания жалоб собрать сложно, не говоря уже о каких-то митингах!! Хотя тысячи людей оказались в такой ужасной ситуации!!
В моем случае эта квартира в Павшинской Пойме тоже единственный шанс иметь отдельное жилье!

ахат писал(а):

Согласна! На сколько мне известно при возвращении векселя застройщику, деньги вернут те, которые вы заплатили за него! В этом то и весь ужас!! А потом вероятно СУ и надеется на то, что люди начнут паниковать в связи с кризом. И будут массово возвращать векселя, а СУ в свое время еще раз перепродадут квартиры, но только уже по нынешним ценам. Так что в этом случае мы сделаем хуже только себе!

Мы купили в августе. Последними в банке наверное )))
Так что вполне могу и скинуть вексель если что.
Вопрос как раз в том что стоимость упадет. И на возвращенные от векселя деньги, можно будет свою же квартиру дешевле взять.
ЗЫ. Если честно - я уверен, что цены не упадут и нам ничего не придется делать вообще, кроме как

ахат писал(а):

Господа! Надо с этим бороться и может быть даже написать в Ген.прокуратуру?! Сколько нас таких только по Павшинская Пойма. Другой вопрос, что народ даже для написания жалоб собрать сложно, не говоря уже о каких-то митингах!! Хотя тысячи людей оказались в такой ужасной ситуации!!
В моем случае эта квартира в Павшинской Пойме тоже единственный шанс иметь отдельное жилье!

с чем бороться то?

Именно так. Рассмотрим 2 возможных риска:

РИСК 1. Падение цен на жильё значительно ниже цены покупки векселя СУ-155, чтобы оправдать возврат вложенных средств с дисконтом 10%.
Этого не будет по следующим причинам:
- изначально цены СУ-155 низкие, не завышенные,
- снижать цены ниже себестоимости СУ-155 не будет. Кредитные линии у СУ-155 долгосрочные, скорый возврат им не грозит;
- в условиях снижения спроса СУ-155 просто будет сокращать свои расходы, что оно сейчас и делает, увольняя лишних рабочих и замедляя темпы строительства;
- происходит инфляция и девальвация рубля, поэтому цены в рублях вообще могут остаться номинально теми же;
- снижение цен на 30% на жильё бизнес-класса в центре Москвы не означает, что покупатели эконом-класса из Подмосковья смогут за частично возвращённые деньги купить нечто похожее;
- вряд ли кто-нибудь согласится на ухудшение жилищных условий за сравнимые деньги (мелкая двушка в гнилой хрущевке вместо двушки-мечты 75 кв.м. в новой качественной современной панели).

РИСК 2. Банкротство СУ-155 и потеря покупателями вложенных денег.
Это маловероятно, т.к.:
- СУ-155 имеет стабильный госзаказ;
- государство реально нацелено на поддержку ключевых предприятий, вплоть до их национализации;
- жилье эконом-класса по-прежнему востребовано;
- временное падение спроса в будущем прекратится, так как если у состоятельных граждан не будет средств на покупку бизнес-класса, то будут покупать панельное от СУ-155. Всё равно надёжнее вложений в недвижимость - нет.

Евгений Григ писал(а):

...
- изначально цены СУ-155 низкие, не завышенные,
- снижать цены ниже себестоимости СУ-155 не будет.
...

Евгений если Вы до сих пор не работаете в СУ-155, то за это надо срочно уволить их директора по персоналу. Человек с такими убеждениями это просто находка для PR отдела су_ников.
Ну а если серьезно, то Вы правда верите, что "низкие, не завышенные" цены СУ сравнимы с себестоимостью
Если бы оно было так, то за счет каких средств им удается сдавать свои "новые качественные современные панели" ГК на стадии строительства 12 этажа из 17
Если бы все обстояло так как Вы описали, то и темы бы этой не было и людям в голову мысли о противостоянии с СУ не приходили бы

vitalikus писал(а):

с чем бороться то?

С произволом каторый творится в Су и в нашем Правительстве!

Евгений Григ писал(а):

Именно так. Рассмотрим 2 возможных риска:....

мда уважаемый - вам буклеты писать для су и других компаний. Или статьи в экспресс-газету. Масло масляное, потому что масло.

Кроме воды - тут важный момент пропущен - стоимость кредита. Пока су заятгивает строительство снижая темпы (наверное о нас заботится - чтобы мы больше млели от ожидания двушки-мечты (в цк не работали?), банки собираются поднимать проценты по кредиту весельному. А налоговых вычетов нам пока не светит в связи с этим. Ну и тд.

ахат писал(а):

...может быть даже написать в Ген.прокуратуру?!

ахат писал(а):

С произволом каторый творится в Су и в нашем Правительстве!

В Ген.прокуратуру написать жалобу на правительство?

Да, хоть бы и так! Что нам собственно сейчас терять уже?

Мы покупали в 2005, по тогдашним ценам(30-35т.р. м. кв), и себястоимость была примерно 15тыр за кв. м. Цена на стройматериалы выросла за эти годы раза в 2-3, не больше, а цена 1м.кв. в 5 раз. Резервы снижения цены есть. Мне вексель обналичивать смысла нету, приходится только надеяться, что СУ не кинет. Квартиру, в которой практически уже живём терять не хотса. А вот тем, кто покупал недавно... Возможно и впраду будет выгоднее обналичить вексель и покупать вторичку. ИМХО

Ну а если серьезно, то Вы правда верите, что "низкие, не завышенные" цены СУ сравнимы с себестоимостью

Немного статистики.. В 2007 году себестоимость строительства по Москве в среднем составила 34 тыс. руб. за 1 кв.м. при средней продажной цене жилья 161 тыс. руб. за 1 кв.м. По МО у меня информации нет, но думаю, что себестоимость в Павшинской Пойме несколько ниже за счет более низкой "административной составляющей". По каким ценам СУ продает квартиры в Павшинской Пойме тоже известно. Так что им еще далеко до себестоимости-то...

Видите ли какая штука - себестоимость бывает разная.
Есть себестоимость постройки отдельно стоящей "коробки" дома.
Плюс добавляется стоимость подвода наружных коммуникаций по микрорайону.
Плюс добавляется стоимость выполнения ТУ по электроэнергии, водоснабжению, канализации и водоотведению, теплоснабжению или газоснабжению. Причём эти работы зачастую выполняются за пределами микрорайона.
Плюс добавляются платежи за обеспечение возможности подключения. Самые "одиозные" здесь - энергетики.
Плюс добавляются расходы на содержание управляющей компании, офиса продаж, рекламу.
Плюс добавляются % за пользование кредитами.

Структура и величина этих расходов, как и норма прибыли - коммерческая тайна любого девелопера.

Вы забыли добавить стороительство социальных объектов инфраструктуры, они тоже входят в себестоимость+ проекторование.

51% от себестоимости жилья в России - наценка властей. 2008-11-27
http://realty.mail.ru/news/3250.html
В России нет причин для снижения стоимости жилья, передают "Индикаторы Рынка Недвижимости" со ссылкой на сообщение председателя Совета директоров холдинга "Эталон-Лен-СпецСМУ" Вячеслава Заренкова. В условиях кризиса цены на землю не упали, цены на энергию и на подключение к сетям только растут, также продолжают расти налоги, кредитные деньги подорожали практически вдвое.
В России в структуре себестоимости 1 кв. м строительная часть составляет только 49%. Оставшийся 51% - наценка городских властей и естественных монополий. Понижение стоимости строительных материалов на 20% не поможет сделать дешевле 1 кв. м жилья, поскольку в себестоимости 1 кв. м строительные материалы занимают только 11%.