Павшинская пойма «Микрорайон Красногорье»

Господа, очень странно, что на это еще никто не обратил своего внимания. Но есть еще несколько вопросов, которые требуют всесторонней оценки. Один из таких вопросов Предварительный договор (ПД), который заключен между нами и застройщиком. Ниже приведена статья Гражданского кодекса РФ в отношении ПД. Ознакомьтесь и давайте вместе попробуем разобраться, а что нам собственно дано согласно Гражданскому праву и как нам поступать со своими ПД.

Статья 429 ГК РФ Предварительный договор
1. По ПД стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. ПД заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его НИЧТОЖНОСТЬ.
3. ПД должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В ПД указывается СРОК, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в ПД НЕ ОПРЕДЕЛЕН, основной договор подлежит заключению в течении года с момента заключения ПД.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки).
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

КИО писал(а):

4. В ПД указывается СРОК, к который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в ПД НЕ ОПРЕДЕЛЕН, основной договор подлежит заключению в течении года с момента заключения ПД.

Ни фига себе...

Вот еще взял с красной горки:
конс. опытных юристов по нашему вопросу.
"К сожалению. в настоящее время практически всеми строительными компаниями практикуется схема заключения предварительных договоров купли-продажи. Кроме этого, предлагается заключение либо договора купли-продажи векселя, либо агентского договора либо соглашения об обеспечении исполнения обязательств. Цель всех указанных схем получение на начальном этапе денежных средств с дольщика в обход норм ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." N214-ФЗ. Данным законом регламентировано заключение застройщиком единственного вида договора - договор на долевое участие в строительстве.Этим договором устанавливается целый комплекс правовых гарантий для дольщика. При заключении предварительного договора ваши права на будущую квартиру не гарантируются, так как застройщик может в дальнейшем отказаться от заключения с вами основного договора купли-продажи. Кроме этого,вы должны иметь в виду, что нельзя осуществлять оплату по предварительному договору, так как это является нарушением норм ГК РФ.
По основному договору, который должен быть заключен вами с застройщиком в будущем после завершения строительства дома вы должны еще оплатить.
Вексель не является гарантией, так как по векселю застройщик может лишь вернуть вам уплаченные ранее вамиденежные средства и отказаться от предоставления вам квартиры.
Самый главный подводный камень предварительного договора заключается в том, что в случае признания предварительного договора притворной (ничтожной) сделкой, а она и является по-существу таковой, вы сможете претендовать лишь на сумму денежных средств, уплаченных ранее застройщику + проценты за пользование чужими средствами в соответствии со ст.395 ГК РФ.
Кроме этого, на основании предварительного договора застройщик за ваши денежные средства берет на себя обязательства сначала оформить право собственности на вашу квартиру, а затем продать ее вам. В то же время, в случае продажи вашей квартиры другому лицу, этот покупатель становится добросовестным приобретателем вашей квартиры.Тем самым вы лишитесь своих прав на получение ее в собственность. Вам предстоит долго доказывать свои права в суде на уплаченные ранее денежные средства.
Предварительный договор не содержит никаких обязательств застройщика по своевременной сдаче дома в эксплуатацию и передаче в собственность вам квартиры. Соответственно, не предусмотрена неустойка за неисполнение указанного обязательства.
Если застройщик крупный и обладает достаточными денежными ресурсами и активами, то вы сможете в дальнейшем получить свои денежные средства на основании решения суда. В противном случае на руках останется только судебный акт и исполнительный лист.
Сегодня ситуаци на рынке строительства новостроек представляет собой своеобразную рулетку, в которую играете вы и застройщик. Если вам повезет, то на основании предварительного договора вы получаете шанс того,что застройщик в дальнейшем (через 1 - 1,5 года) построит дом, зарегистрирует право собственности на вашу квартиру и заключив с вами основной договор купли-продажи,произведет отчуждение квартиры в вашу собственность.
Однако, ваш шанс значительно уменьшается если предварительный договор заключает не застройщик, а один из соинвесторов строительства. Это уже практикуется сегодня на рынке.
Однако, следует иметь в виду, что действие норм 214 Закона распространяется только на новостройки, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года. Для остальных сохраняется опасность повторения ситуаций со срывом строительства домов "недобросовестными" застройщиками, двойными продажами, банкротством застройщиков и утраты денежных средств дольщиков и пр. "
"Ну, "кидалова" здесь нет, есть возможность для "кидалова". СУ-155 по этой схеме работает давно и пока вроде никого не "кидал", хотя схема очень несовершенна и если СУ-155 захочет, у него есть все возможности для "выкручивания рук" и нарушения прав инвестора."

В МГСН точно помню был проставлен срок до 3кв.2008г.
А вот что касается СУ.... ???

Хотелось бы услышать мнения наших юристов в отношении моего сообщения. У меня Договор уступки прав, но он ссылается на предварительный договор. Вот собственно это и вынудело меня заняться расширенным поиском и исходя из статьи ГК, получается, что срок действия предварительного договора очень скоро истекает. И что следует сделать?

Я тоже, как и многие, "купил" квартиру по предварительному договору. У меня есть письменное заключени юридической компании о двух схемах работы: по предварительному договору и по вексельной схеме (публиковать не буду - низяя ) И из него однозначно следует, что и одна и другая схема работы не дает НИ КАКИХ гарантий и являются, мягко говоря, сомнительными с юридической стороны. И я вкладывая деньги в этот проект сознательно шел на риск. И для себя давно понял, что получение квартиры в собственность полностью является волей продавца. И именно поэтому приобретал квартиру у застройщика (максимально минуя всех риэлторов) все-таки надеясь, что крупная компания с именем не будет кидать людей. И на мой взгляд попытки копаться сейчас в договоре бессмысленны в принципе - договоры подписанны, деньги оплачены. Да и по другим схемам разве продают? Только ведь первую часть певой очереди "продавали" по договору инвестирования.

уважаемые соседи!
загляните на конференции юрклуба http://forum.yurclub.ru/index.php?showforum=13
очень на многие вопросы, которые мы здесь обсуждаем, там есть ответы юристов.

КИО писал(а):

...получается, что срок действия предварительного договора очень скоро истекает. И что следует сделать?

Тоже интересует данный вопрос.
А у вас в предварительном договоре, на который ссылается договор уступки прав требования, определены сроки заключения основного договора?

Уважаемые юристы! Подскажите пожалуйста:
У меня предварительный договор с СУ-155. В нем прописано, что он действует до тех пор, пока стороны не выполнят обязательства по этому договору. А вот что касается сроков заключения основного договора, то написано, что заключается в течении 45 дней с момента вступления СУ в право собственности по объекту договора.
Подскажите пожалуйста это может считаться сроком заключения основного договора?

Подскажите пожалуйста это может считаться сроком заключения основного договора?

Только, что проконсультировался с юристом. Срок заключения договора может быть указан не только календарной датой, но и в привязке к наступлению какого либо события. Т.е. "заключается в течении 45 дней с момента вступления СУ в право собственности по объекту договора." является сроком заключения договора.

Комментарий к статье 429 ГК РФ

1. Статья предусматривает для заключения предварительного договора ряд требований, призванных создавать ясность во взаимоотношениях сторон. Такой договор должен быть заключен, как правило, в письменной форме, определять существенные условия будущего основного договора и содержать указания о сроке его заключения.

2. Предварительный договор может быть совершен посредством обмена офертой и акцепта, а также путем подписания единого документа, который на практике чаще всего носит форму соглашения (протокола) о намерениях (см. ст.434 ГК и коммент. к ней).

3. На практике имеют место случаи принятия сторонами обязательств в отношении отдельных условий будущего договора (о предоставлении скидок, рассрочки платежа, последующем обслуживании и т.д.).

Такие обязательства могут носить двусторонний и односторонний характер и должны признаваться имеющими правовую силу на основании положений ст.8 ГК, согласно которой обязательства субъектов гражданского права возникают также из действий, прямо не предусмотренных законом, но порождающих обязанности (см. коммент. к этой статье).

4. При последующем отказе от совершения основного договора заинтересованная сторона вправе требовать по суду его заключения на предварительно согласованных условиях и возмещения понесенных убытков (п.4 ст.445 ГК). Такие убытки включают потери вследствие незаключения договора и неполучения предусматривавшегося по нему исполнения.

5. В отношении условия о цене в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров, сообщается, что если в предварительном договоре условие о цене не было указано, это не означает, что стороны по нему не определились. В соответствии со ст.424 ГК при отсутствии в возмездном договоре условия о цене и невозможности ее определения исходя из условий договора его исполнение должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги

KIO писал:"Хотелось бы услышать мнения наших юристов в отношении моего сообщения. У меня Договор уступки прав, но он ссылается на предварительный договор. Вот собственно это и вынудело меня заняться расширенным поиском и исходя из статьи ГК, получается, что срок действия предварительного договора очень скоро истекает. И что следует сделать?"
сначала наверное надо позвонить продавцу и спросить у него,что нужно будет сделать.Может, что дельное скажут,может, даже предложат заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора.

Razboy писал(а):

Срок заключения договора может быть указан не только календарной датой, но и в привязке к наступлению какого либо события. Т.е. "заключается в течении 45 дней с момента вступления СУ в право собственности по объекту договора." является сроком заключения договора.

Вы, наверно, не совсем правильно поняли то, что Вам говорил юрист.
Или юристу лень было разбираться.
Действительно, есть такая буква в ГК – ст. 190 «Определение срока». В ней установлено, что «Срок может определяться также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить».
Что это за события такие, которые неизбежно должны наступить, много и подробно разжевано и в практике, и в теории.
Из комментариев к ГК:

4. Сроки могут определяться путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить (например, начало соответствующего сезона, начало и окончание навигации, достижение определенного возраста и т.п.). Если возникновение или прекращение прав и обязанностей по совершенной сделке ставится в зависимость от события, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет, то это событие определяет не срок, а условие (см. коммент. к ст.157).
Кстати, некоторые договоры составлены таким образом, что сразу и не поймешь, срочные они или бессрочные. Например, соглашение, в котором указано, что оно действует до начала реконструкции сданного помещения. Казалось бы, условие о сроке в документе присутствует. Однако судьи считают иначе. Окончание срока может определяться событием, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). Иными словами, оно не зависит от воли и действий сторон. А про реконструкцию такого сказать нельзя (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Мда, ознакомился бегло с тёрками юристов на юрфорумах, настроения это не прибавило, наоборот, с ПД действительно все сложно для меня как покупателя пока не существующей в природе вещи-квартиры...
В голову пришла только одна ситуация: если вдруг цены на жилье к моменту готовности СУ заключить основной договор упадут ниже плинтуса (номинала векселя/цены в ПД), и тогда уже само СУ будет ой как радо вручить тебе хату по цене ПД, т.е. выше рынка... ... и не побрезгует вСУчить хату...
А теперь остается только определиться с вероятностью такого поворота событий (падение рынка в Мск и МО) в обозримой перспективе (2-3 года)...
Эх, блин, е-маё, лохотрон форева...

Довелось мне тут отвечать на вопросы одного форумчанина о предварительном договоре купли-продажи.
И пока я отвечал, у меня возникли детские вопросы.
В ответах на которые я пока не уверен.
Хотелось бы узнать, как бы на эти вопросы ответили юристы форума.

Ситуация:
На дворе июнь 2006 года. Имеется предварительный договор купли-продажи квартиры в несданном в эксплуатацию доме-новостройке, заключенный в июне 2005 года.
Договор заключен между гр-ном Х и ООО "Z" - поверенным ООО "Y", действовавшим от имени доверителя . Договор содержит такие условия:
"1. Предварительный договор вступает в силу с момента подписания и действует до момента исполнения Сторонами своих обязательств в полном объеме...
2. Основной договор должен быть заключен не позднее, чем через Х рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на вновь отстроенный объект недвижимости: N-комнатная квартира, расположенная по адресу МО, Красногорский р-н, Павшинская Пойма, мкр. N, корп. N, секция N, этаж N, № пп N, тип справа, проектной площадью Х кв.м., в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок сним...
3. Предметом Основного договора является купля-продажа N-комнатной квартиры, расположенной по адресу МО, Красногорский р-н, Павшинская Пойма, мкр. N, корп. N, секция N, этаж N, № пп N, тип справа, проектной площадью Х кв.м.
Продавцом квартиры по Основному договору является ООО "Y".
Покупателем квартиры по Основному договору является гр-н Х..."
Квартира, указанная в договоре, в природе уже существует.

Т.е. имеется предварительный договор, в котором не определено условие о сроке, в который должен быть заключен основной договор (п. 4 ст. 429, ст. 190 ГК).
ООО "Y" отказывается подписать с гр-ном Х дополнительное соглашение к предварительному договору, в котором был бы установлен этот срок, или заключить новый предварительный договор.
Соответственно, если в течение 1 года с момента заключения предварительного договора ООО "Y" и гр-н Х не заключат основной договор, их обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратятся (п. 4, 6 ст. 429 ГК).
Чтобы этого не произошло, гр-н Х хочет воспользоваться п. 6 ст. 429 ГК и направить ООО "Y" предложение заключить основной договор.
То бишь оферту (ст. 435 ГК).
Понятно, что оферта должна выглядеть приблизительно так: https://www.krasnogorie.net/index.php?o ... info&id=37.
И к ней должен прилагаться договор купли-продажи, в который должно быть включено условие типа:

Настоящий договор вступает в силу с момента государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру.

Понятно, что отправлять гр-ну Х оферту лучше по почте в один день 2 видами отправки:
1) заказным письмом с уведомлением о вручении;
2) ценным письмом с описью вложения.
Понятно, что опись вложения в ценное письмо должна выглядеть примерно так: https://www.krasnogorie.net/index.php?o ... info&id=38.
И в графе "Наименование предметов" в описи надо написать что-то вроде:

Предложение от 00 июня 2006 гр-на Х к ООО «Y» о заключении основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу МО, Красногорский р-н, Павшинская Пойма, мкр. N, корп. N, секция N, этаж N, № пп N, тип справа, проектной площадью Х кв.м., вместе с 3 экз. указанного договора, подписанными гр-ном Х.

Детские вопросцы:
1) как гр-ну Х лучше определить в оферте срок акцепта (т.е. ответа на предложение заключить договор).
2) чего гр-ну Х писать в предмете прилагаемого к оферте договора купли-продажи по поводу адреса, состава помещений и площади квартиры.

П.С. Ситуация, видимо, типичная. Не для себя прошу.
Господа юристы, давайте подумаем, как помочь будущим соседям.

в связи с тем ,что истекает год с момента заключения предварительного договора с фирмой продавцом,решил направить заказным письмом с уведомлением и изложением сути предложения в почтовой описи вложения письмо продавцу следующего содержания:

Генеральному директору
ЗАО “Отделстрой”
Лавренову Андрею Владимировичу

от ФИО паспортные данные



Уважаемый Андрей Владимирович!

«дата заключения договора» между мной и ЗАО “Отделстрой”, действующим от имени и за счет ОАО “Москапстрой”, был заключен Предварительный договор № 222333222. В этом договоре срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, не определен.
В соответствии с пунктами 4, 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 03.01.2006 г.) и пунктом 2 Предварительного договора №222333222 от «дата заключения договора. Предлагаю Вам, в качестве Генерального директора ЗАО “Отделстрой”, действуя от имени и за счет ОАО “Москапстрой”, заключить со мной Основной договор купли-продажи квартиры по адресу: Московская область, Красногорский район, Павшинская пойма, «полный адрес по договору», общей площадью 51,7кв.м.
Если же государственная регистрация Продавцом (ОАО “Москапстрой”) своего права собственности на вновь отстроенный объект недвижимости еще не состоялась, и заключить Основной договор невозможно, прошу Вас внести изменения в п.2 Предварительного договора №222333222э7 от «дата заключения договора». и указать конкретный срок, в который должен быть заключен основной договор.
В случае неполучения от ЗАО “Отделстрой” (действующего от имени и за счет ОАО “Москапстрой”) согласия ни на одно из моих предложений буду считать Предварительный договор № 222333222 от «дата заключения договора». продленным в части срока действия договора с «дата заключения договора но год 2006 г». на прежних условиях и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Приложения:
- копия предварительного договора №222333222 от «дата заключения договора». между ФИО и ЗАО “Отделстрой” (действуя от имени и за счет ОАО “Москапстрой”).


просьба юристам на форуме подсказать, если что то сформулировал не корректно.Заранее спасибо за помощь.

koom писал(а):

просьба подсказать, если что то сформулировал не корректно

Прорабатывал я тут вопрос, что делать будущему новоселу, если срок предварительного договора истекает. (см. выше).
Нормально написали.
Правда, с точки зрения ГК (я про ст. 435) это не предложение заключить договор.
Но настоящей оферты в Вашей ситуации все равно составить не получилось бы.
Так что в принципе, Вы сделали то, что возможно было сделать.
Я бы убрал абзац:

koom писал(а):

В случае неполучения от ЗАО “Отделстрой” (действующего от имени и за счет ОАО “Москапстрой”) согласия ни на одно из моих предложений буду считать Предварительный договор № 222333222 от «дата заключения договора». продленным в части срока действия договора с «дата заключения договора но год 2006 г». на прежних условиях и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.