Павшинская пойма «Микрорайон Красногорье»

Интересно, как долго будут повышаться цены на квартиры и надуваться этот "мыльный пузырь "(если таковой, конечно, существует). Да еще учитывая, что доллар падает, правительство США говорит о возможном дефолте по долгам, а квартиры в рублях (!) растут. Еще более интересно узнать, какую долю в купленных в Красногорье квартирах составляют инвестиции и какую долю составляют квартиры, "купленные для себя" (судя по участникам форума таковых не так уж и много, а говорить о том, что инетом пользуются мало народа - тоже как то нелепо звучит, по-моему, это основной источник аналитической информации даже в российской тундре...).
Да, еще помнится полтора года назад, когда цены стали достататочно быстро расти, говорили о последующем резком снижении цен ввиду большого количества на рынке инвестиционных квартир. Было похоже на правду, даже на примере того же Куркино, где до сих пор многие дома после сдачи ГК (и, по моим наблюдениям, уже год-полтора прошло) стоят процентов на 40-50 пустыми. Однако снижения цен не произошло, поскольку в 2005 г вступил в силу небезызвестный закон "О долевом строительстве) и понеслось...
Многие мои знакомые аналитики по недвижимости говорят ни в коем случае не покупать сейчас квартиру (ну если только для себя и срочно или совсем приспичило), поскольку с точки зрения возврата на инвестиции с каждым повышением цен на жилье вложения становятся весьма рискованными с туманными перспективами и учитывая что есть альтернативные и более доходные и ликвидные вложения денег (те же паевые фонды, где доходность, по крайней мере, на примере своих вложений составила больше 180 % за пару лет). Все таки не Европе (да и даже в не в Азии) живем, где по сути по такой же цене предлагается жилье значительно (!) высшего качества, а не эта панельная порнография с сомнительными эстетическими характеристиками. Вот и думай, что будет дальше и покупать ли сейчас...
Пару ссылок для размышления:
http://www.rg.ru/2006/03/07/metri.html
http://gzt.ru/home/2006/02/28/211651.html

Alex230178 писал(а):

Интересно, как долго будут повышаться цены на квартиры и надуваться этот "мыльный пузырь "(если таковой, конечно, существует). Да еще учитывая, что доллар падает, правительство США говорит о возможном дефолте по долгам, а квартиры в рублях (!) растут....

Я лично считаю что обвала цен на квартиры не будет, просто падение цены (коректировка), тоже вряд ли, а вот стабилизация цен на квартиры я считаю должна быть. Почему я так думаю, рассмторим Ваш пример . Предположим пойдёт обвал цен на квартиры, а это могут сделать только крупные компании, т.к. мелкие не способны этого сделать, да и не захотят пойти на это первыми (а вдруг они ошибутся, в Вашей статье про это написано). Крупные компании на мощное снижение цен не пойдут, они лучше вернут деньги, заморозят стройку и т.п. Ну ладно допустим всё таки пошли и обвалили рынок, т.е. цена на квартиру стала меньше на 20-25%, по инерции волну продолжат мелкие инвесторы и что произойдёт? Те кто держал деньги в Акциях, Паях, на вкладах тут же постараются вложить в дело, а именно в недвижимость (а что тогда произойдёт на рынке акций, догадываетесь? ) , т.к. собственная квратира застрахована от дефолта и инфляции на 100%. Вот представьте в стране дефолт, а у Вас рубли (в паях, в акциях и т.п) - всё, Вы без всего, а так у Вас хотя бы квартира. Кроме того, допустим у Вас она не первая, это стабильный дивидендный доход и даже почти амортизировать не надо, сдаёте квартиру в найм . В общем цена, считаю, быстро вернётся на прежнию позицию.

Второй вариант: Предположим спрос на квартиры на нуле, т.е. никому не нужны квартиры, то падение цены ожидать не следует, т.к. российский менталитет не позволит , по какому у нас принципу сейчас всё продаётся? Не хотите, не берите, ведь у нас в стране никто с уважением к клиенту пока не относиться и, значит и не держаться и будут ждать другого клиента, т.к. уверены что спрос есть. А как только начнут относиться с уважением к каждому клиенту, вот тогда и надо задуматься к чему бы это

Третий вариант: Стабилизация цены, все закупились квартирами под завязку, спрос есть но уже не такой большой (кто-то хочет из Сургута в Москве пожить, кому-то мала жилплощадь квартира нужна для детей, для себя ну и т.п.). Тут и будет небольшая конкуренция между мелкими инвесторами и крупными компаниями, но опять же таки "конкуренция" сильно сказано.

А так я вообще считаю что нельзя держать все яйца в одной корзине, вложите деньги в ПИФы, в акции, в металлы, в недвижимость и будет Вам достойная старость

А если дефолт в Америке, представьте что будет с нашей тогда страной, если у нас золото-ВАЛЮТНЫЙ резерв . Контракты на поставку нефти и газа мы со страннами заключаем, по-моему, привязываясь к курсу доллара.

PS. А рынок акций не считаете "большим мыльным пузырём"? Цены на многие акции за 2005 год выросли в разы: Сбер: 300%, Сбер-п: 450%, Лукойл 300%, Сургут 300%, это только голубые фишки, остальное сами смотрите: http://stock.rbc.ru/demo/micex.0/intraday/index.ru s.shtml
Представьте перейдём на альтернативное топливо и/или вступим в ВТО, обвал по многим эмитентам обеспечен. Всё это моё личное мнение, чур сильно не придираться.

Частично согласен, но это скорее похоже на подход советской бабушки или "мнение аналистика" компании-застройщика. Да и такое чувство, что у большинства сложилось мнение, что инвестиции в недвижимость - единственный безрисковый и доходный способ вложения, что в корне (!) неверно. Вы посмотрите как колбасит сейчас рынок недвижимости на Украине, да и даже в развитых странах, той же Англии. Да и такой подход к вложением своих временно свободных денежных средств характерен, по-моему, только для России, ни в какой другой развитой (к чему мы стремимся) стране такого не встретишь.
Речь идет о том, что сегодняшние (кстати, СУ-155 с 08.03.06 снова поднял цены) резкие ежемесячные (!) повышения цен на квартиры абсолютно ненормальны, и единственное более менее экономически оправданное обоснование - элементарное превышение спроса над предложением, в основе которого лежит ажиотажная игра на нервах покупателей, что характерно для монополизированного рынка (о чем, кстати, очень много говорилось в прессе) плюс принятие известного всем закона плюс известные скандалы с вкладчиками... Вы хотя бы можете приблизительно подсчитать сегодняшнюю прибыльность для компании-застройщика этих панельных серийных монстров. Попробуйте, глаза на лоб полезут... Повторюсь, это абсолютно (!) нехарактерно для здорового рынка жилья. В развитых странах нормальная рентабельность по проекту строительства при достаточно жесткой конкуренции 4-5-макс. 10%, пожалуй, за исключением стран, где строительство жилья поддерживается государством (там своя песня). Вы хотите сказать, что при цене примерно 1500 долл. (а по завершении и все 1700-1800) за метр в серийном панельном многоэтажном доме при заданном качестве жилья в далеко не роскошном районе даже не города, а его предместья, коим является Павшинская Пойма да еще на стадии котлована (!) себестоимость составляет 1300 долл? Я вас умаляю. В Европе такая себестоимость характерна для жилья совсем другого уровня и в "раскрученном" хорошем районе в готовом (!) доме, на стадии котлована там просто не продают. Вспомним еще, что в Европе другой уровень жизни и доходы у населения по уровню отличны в среднем от наших. Да, и интересно, сколько должен получать у нас потенциальный покупатель квартиры "для себя" (не беру в расчет так называемых частных инвесторов), чтобы скопить сейчас на жилье эконом-класса в Подмосковье, той же Павшинская Пойма? Я не уверен, что таких очень много... и их хватит на все квартиры. Т.е. рынок потенциальных потребителей с каждым повышением цен все более сужается, не говоря уже о Москве.
Далее: многие компании-застройщики наверняка адаптируются в ближайшем времени к новому закону, выйдут из спячки и, не дожидаясь поправок к закону (а их скорее всего не будет), и начнут/продолжат строить и продавать квартиры уже по новым правилам и в прежнем (и даже в большем, если сбудутся сами знаете какие мечты г-на Путина) объеме. Это наверняка поправит предложение квартир на рынке и неменуемо повлияет на цены. Ведь компании-застройщики никуда не делись, проекты по строительству есть и будут, мест для строительства также достаточно (хотя говорят о другом - чушь). Время покажет, но то, что сейчас происходит - это самый обычный надувающийся пузырь достаточно больших размеров, в основании которого искуственно завышенные цены и, вполне возможно, искуственно созданный самими компаниями спрос (никто же не знает скока реально квартир было продано ) Да еще в преддверии не столь далеких выборов чиновников, некоторые из которых наверняка сейчас зарабатывают на этом, говоря языком финансового аналитика, себе на "золотой парашют". Так, на всякий случай... а вдруг не выберут да и на пенсию пора...
Касательно ситуации на рынке акций, паевых инструментов и пр. Да, он тоже надувается, но, в отличие от рынка недвижиости, у него есть реальные основания для роста - он просто до сих пор значительно недооценен и не развит, даже по той причине, что до сих пор абсолютное большинство российских компаний (в том числе и застройщиков ), по сути, закрыты, а не открыты для рынка, хотя декларируют совсем другое, в большинстве отсутствует современная активно работающая система корпоративного управления, во главе до сих пор стоят малоэффективные бестолковые совковые управленцы..., работающих на себя и удовлетворение своих краткосрочных, нарастающих как ком, потребностей... Есть у этого рынка причины для роста и тысячекратно больше, чем у рынка недвижимости, повторюсь, но пока не сейчас. Сейчас рынок растет не не из-за причинно-следственной связи "деньги - акции - инвестиции в развитие-...", а спирально закручивающейся и устремляющейся ввысь в виде пирамиды формулы "деньги - акции - финансовые вложения-..., результат которой пока под вопросом. И очень многие сейчас очень хорошо зарабатывают на этом плюс вспомним о высокой ликвидности финансовых инструментов по сравнению с недвижимостью, от которой за час экспозиции просто невозможно избавиться. Даже, на практическом историческом примере, если вспомнить тот же кризис 1998 г., то рынок недвижимости рухнул, а вот пайщики в солидных инвесткомпаниях не особо пострадали, судя по динамике цен на паи за вторую половину 1998 г.
А доллар? Да и шут с ним. Финансовый коллапс того или иного масштаба (но значительный с большей долей вероятности) в США неменуем - вопрос времени. Не сейчас, конечно же... Щас там все уладят. Да и исторический цикл уже наступил , а с учетом экономических предпосылок (такой долг в карман не засунешь - все, можно только помолиться... А влияние падения доллара на экономику той или иной страны (в т.ч. и РФ) несколько преувеличено. Не секрет, что доллар у нас и так сильно переоценен и держится благодаря нашей специфической денежно-кредитной политике. В большинстве европейских стран уже сейчас приняли решение в средне- и долгосрочной перспективе потихоньку (!) избавляться от долларов...
Вот так вот.

старая статья
но все же: Константин Клелин "Мой прогноз: с такой ипотекой вы попадете"
http://www.gazeta.ru/realty/2006/01/19/

... и мнения по поводу этой статьи
http://www.gazeta.ru/realty/letters/534337.shtml

2 Alex230178
Я лично согласен что в нашей стране ценообразование на все виды товаров, а не только недвижимость, ни в какие рамки не лезет и прибыль привыкли получать по 100-200% (а уж в недвижимость 500-600%, считать уж сколько в сумме с дома выходит не буду и так понятно). И так же согласен что должно всё таки произойти насыщение рынка. То что СУ подняла цены РЕЗКО, это (я предполагаю) их маркетологи немного наоборот поздно отреагировали, опять же таки по Вашей статье за тот же период в прошлом году было куплено 3 квартиры, а в этом 52, т.е. в 17 раз больше или 1700%, значит цена должна во сколько раз вырасти? Вот СУшники и гонят цены вверх, так как не успевают за спросом А вот здоровая конкуренции у нас в плане строительства не будет, у нас кто эти компании держит, естественно кучка людей сидящих в правительстве и не допускает теми же законами никого близко.

А вот рынок акций, да рынок акций высоколиквиден, но вот в плане падения в 1998году, как пайщики не пострадали? У Вас был, к примеру, пай на 1 млн. руб. , и Вы могли купить квартиру, после дефолта тот же пай на 1 млн. руб., но Вы уже можете купить только гараж

То же самое с дефолтом в Америке, представьте контракт на поставку газа на Украину за 160$ ~ 450руб., после дефолта теже 160$ но вот в рублях уже 45 руб., и попробуйте пересмотреть контракт, который заключен на 5-10 лет вперед, гнать газ в убыток?

PS. Интересный ник у Вас, это чтобы никто не забыл про Ваш день рожденья

Bender
Сперва прочитал статью по первой ссылке начал сильно возмущаться, а затем прочел вторую статью и успокоился
Выдержка из второй статьи:

Стоит еще сказать, что автор уповает на общий системный кризис, ведь чтобы цены начали серьезно падать должен быть общий системный кризис, сравнимый с 1998-м годом. Правда же в том, что если такой кризис и наступит, то недвижимость все равно останется самым надежным из предсказуемых инструментов сбережения. В остальных инструментах потерять можно будет абсолютно все, а в недвижимости все не потеряешь – она и в этой ситуации будет много
надежнее, чем почти все другие инструменты.

О чём я и говорю.
А вот в первой статье ещё про кредит написана чушь, дефолт в стране сыграет положительно для людей у которых кредиты в рублях (т.е. в валюте страны в которой происходит дефолт). Многие знакомые после дефолта покрыли свои кредиты за несколько месяцев (а должны были гасить, несколько лет)

Vega
да, смысл всего этого, что у нас всегда есть право выбора, на который влияет множество факторов, но отвечаем, в конечносм итоге мы и своими деньгами

Все эти статьи - лишнее подтверждение присутствия в России "инвестора каменного века", мыслящего не стратегически и патриотически ( в стиле "RUSSIA" на футболках "Боско Д Чильеджи"), а краткосрочно.
Бог с ними - с акциями и долларом. Хотя в те времена паи не исчислялись миллионами и изначально рассчитаны были на долгосрочные вложения. Говорю о том, что на них проще играть и обращаться с ними легче. С квартирами намного сложнее... За то время, которое понадобилось для восстановления цен на квартиры(примерно 4-5 кратно в долларовом выражении) с 1999 г. по 2005 г, я, к примеру, почти 12-кратно "наигрался" на паях, за вычетом подоходного налога.
Доллар: когда будет кризис в США, никто и не будет думать о каких-то поставках газа на Украину. Просто все зависит от политики нашего Правительства, шо делать с долларами, а в политическом отношении мы от США не столь зависимы, как Украина. А на то, чтобы предсказать возможный кризис в США - все это можно учесть в валютном риске в будущих поставках, к примеру, на ту же Украину - просто для этого грамотно должны сработать аналитики соответствующих компаний. Вот это и будет проверка на вшивость наших бизнесменов-управленцев.
Касательно недвижимости. Проблема еще и в том, что понять, насколько выгодны сейчас становятся ипотечные кредиты с каждым повышением цен, равно как и инвестиции в недвижимость инвесторов-частников. Те же аналитики говорят о сильной угрозе кризиса так называемых "плохих кредитов" к 2009 г., который потянет за собой все остальное, в т.ч. недвижимость, доходы граждан и пр. И если 4 года назад ипотека была оправдана, сейчас это становится под большим вопросом. Я не говорю сейчас о людях, купивших квартиру "для себя" за уже скопленные деньги или полученные от продажи другой недвижимости при разъездах и пр. Речь о чудо-риелти-инвесторов-по-русски и, главное, о тех, кто берет кредиты сейчас... Насколько оправдано это с т.з "риск-доходность"?

Alex230178 писал(а):

Насколько оправдано это с т.з "риск-доходность"?

Встречный вопрос: в паях 1200% прибыли, против 500% на квартирах в Вашем примере, насколько цена на пай оправдана? Вы проводили фундаментальный анализ наших компаний? Вы лично видели в каком состоянии к примеру Норильский Никель или Мосэнерго?

Риски, обычно, везде пропорционально прибыли, выше прибыль, выше риски. Так как рынок кредитов у нас сейчас бурно развивается, то значит получение денег для многих людей становится не проблемой. Взял кредит (потребительский или ипотечный), вложился в паи или квартиры и жди А значит и спрос растёт на всё и паи, и квартиры кто во что горазд.
Если бы у меня был лишние 5 млн. рублей и было бы хорошее жильё и остальное в достатке, я бы лучше своё дело открыл, а не в квартиры вкладывал. Было бы всего 500 тыс. вложился бы в гараж. Было бы 100тыс. вложил бы в акции. А было бы 10 тыс. потратил бы на себя
А риски, как я писал, везде есть, и, как я считаю, квартира не более рискованое дело, чем теже паи.

Bender прав, не поспоришь:

да, смысл всего этого, что у нас всегда есть право выбора, на который влияет множество факторов, но отвечаем, в конечносм итоге мы и своими деньгами

загляните на сайт СУ
и помечтайте о прибылях... взгляните на стоимость кв.м. в 1 Б и проч.

Vega писал(а):

Если бы у меня был лишние 5 млн. рублей и было бы хорошее жильё и остальное в достатке, я бы лучше своё дело открыл, а не в квартиры !

Купил бы 4 квартиры где-нить в Королеве, сдавл бы по 400 уе, 4х400х12=19 200 уе в год, за два года добавляется еще одна хата, + беру ипотеку и покупаю думаю через 2 года уже не одну, а две однушки. Тогда 6х400х12=28 800 за третий год, эти 28 идут на погашение кредита. Ну и с 4-го года 6х400 = 2400 в месяц - мне таких денег хватит. И никакого бизнеса нафиг не надо.Проблема тока с налоговиками ,может быть...

2 Sander:

2400 в месяц это 28800 в год
а теперь посчитайте стоимость всех ваших возможных квартир

и посчитайте сколько процентов от этой суммы они приносят в год.

Вряд ли вы получите больше 6-7 процентов, а такую прибыль можно легко получить по депозиту в банке, одному из самых низко доходных инструментов. Зачем тогда такие сложности с покупкой квартир, если ликвидность банковских вкладов гораздо выше.

Не забудьте от суммы прибыли отнять затраты на ремонт как минимум раз в три года.

Ваша схема будет работать если стоимость недвижимости будет постоянно расти. А это не факт

Квартира - это уже мое имущество, а вклад в банке... Бац - дефолт или банк лопнет. А дефолт или обесценивание какое-нить неизбежно - у нас экономики-то почти нет, многие производства почти закрыты. Согласе с издержками на ремонт, но возможно тогда через доверительное управление. Да даже плохую квартиру можно сдать(без ремонта).

Да, но почему все забывают о том, что такое резкое повышение цен на недвижимость при, по сути, стагнации и спаде экономике есть не что иное, как предвестник кризиса. Как правило, недвижимость растет в цене, когда с экономикой все ОК (как в нормальных странах), а не наоборот...
http://smi.kuban.info/article/31818/42117

Позвольте присовокупить к теме свое чайницкое мнение.
События начала 90-х (разного рода МММ и "Гермесы") и кризиса 1998 года сформировали в массовом сознании стереотип, что любая бумага, - это просто бумага, какой бы ценной ее не называли. То же самое относится к банковским вкладам и разного рода фондам. А кусок золота в кармане или квартира, - это то, что никакой кризис-шмизис не отнимит. Правильная сия позиция или нет, можно спорить, но присутствует она в обществе, - это факт.
Скупка квартир в Москве и окрестностях, - это попытка всей России сохранить свои деньги (у кого они появились).
С другой стороны, необходимо помнить, что строительство - это мощная индустрия. В данный момент она сильно раскручена, остановить или притормозить производство также сложно, как и разогнанный паровоз. Это промышленность должна работать, работать и работать. Те, кто там работает уже привыкли к высоким прибылям и низким издержкам. Эти прибыли у них уже в плане. А люди эти влиятельные, рынок они монополизировали, связаны со властью как официальными, так и коррупционными связями. Планы на прибыль менять не будут, у них на это достаточно сил. В случае, если даже вдруг платежеспособный спрос на недвижимость резко упадет (например из-за упоминавшегося уже эффекта "раздутого мыльного пузыря"), то они сумеют удерживать продолжительное время цены. Это может быть обеспечено как уже сформированными собственными баснословными деньгами (строить, но не продавать при неудобной коньюктуре рынка, придержать до "лучших времен"), так и посредством золотого запаса государства (его размер тоже уму не постижим, а лежит мертвым грузом безо всякого инвестирования!). Вероятно, под этот запас будут сформированы программы выкупа государством квартир, скажем, для социальных потребностей (ветераны, очередники, многодетные семьи, поддержка молодых семей и т.п.). Фактическая же цель та же, - обеспечение бесперебойной работы отрасли, сверхприбыли ее хозяев при поддержании существующего уровня цен. При необходимом пиар-обеспечении данные программы еще и вызовут щенячий восторг со стороны общественности, обеспечивающий хозяевам отрасли высокий политический рейтинг.

Всё достаточно просто - спрос значительно превышает предложение. Рост людей распологающих суммами на жильё (либо желанием жилья и кредитами) значительно опережает рост предложений этого жилья.

думаю, что addy совершенно прав.
Что касаетя американской экономики, то в лучае ее падения, нам как сырьевой стране в любом случае ничего хорошего не светит, так как продаем мы в том числе и США. Так что цены на ресурсы пойдут в низ...
И вообще такое ощущение, что на форуме только воротилы, которые думают как денег поднять.... Мне, например, гараздо важнее, чтобы я получил свою квартиру, а при подобных темпах роста цен на жилье есть высокая степень вероятности, что начнутся просто кидалова с целью большей наживы....

Alex230178 писал(а):

Проблема еще и в том, что понять, насколько выгодны сейчас становятся ипотечные кредиты с каждым повышением цен, равно как и инвестиции в недвижимость инвесторов-частников. Те же аналитики говорят о сильной угрозе кризиса так называемых "плохих кредитов" к 2009 г., который потянет за собой все остальное, в т.ч. недвижимость, доходы граждан и пр. И если 4 года назад ипотека была оправдана, сейчас это становится под большим вопросом. Я не говорю сейчас о людях, купивших квартиру "для себя" за уже скопленные деньги или полученные от продажи другой недвижимости при разъездах и пр. Речь о чудо-риелти-инвесторов-по-русски и, главное, о тех, кто берет кредиты сейчас... Насколько оправдано это с т.з "риск-доходность"?

я конечно далека от экономики, и мои мозги, сидящие в декрете, уже совсем плохо думают, но...
цена нашей квартиры 109000, квартира куплена в кредит, доля кредита давольно большая, даже если мы будем платить все 15 лет, то выплата процентов составит где-то 75000, а уже сейчас, после всерашнего подоражания, наша квартира стоит 162000 - и это не предел, а если еще и гасить досрочно
в чем невыгодность?

Я вижу в подорожании один "моральный плюс" - получившийся "беспроцентный кредит", т.к. подорожание уже съело все проценты, а аппетит не удовлетворен...