Павшинская пойма «Микрорайон Красногорье»

Вот какие мысли меня посетили по поводу наших с вами договоров инвестирования, а именно - сроков выполнения обязательств основными инвесторами.
Касаются они тех, кто еще не вселился в обещанные по этим договорам квартиры.

Большая часть договоров заключалась во период вторая половина 2004- 2005 годах.
Срок исполнения обязательств основного инвестора перед соинвестором - обычно какой-то там квартал 2005 года.
Сейчас заканчивается 2007, и наступает 2008 год, то есть приближается трехлетие с момента , когда основной инвестор должен исполнить свои обязательства.
Трехлетний срок установлен Гражд. Кодексом как предельный для предъявления исковых требований по неисполненным обязательствам.
То есть по истечении трех лет с момента , когда основной инвестор должне был передать вам результат инвест. деятельности, этот самый основной инвестор может просто отказаться от выполнения своего обязательства , а если вы подадите на него в суд - то сошлется на истечение срока давности по предъявлению искового требования.
Вопрос в следующем: задумывался ли кто-нибудь из соинвесторов о том, что бы продлить срок выполнения основным инвестором своих обязательств по инвест. контракту, и официально зафиксировать такое продление в доп. соглашении к инвеcт. контракту, обращался ли к продавцу приобретаемых прав с таким предложением ?
Известны ли случаи ( может быть, и не связанные c Павшинской Поймой) что бы продавец прав на жилье выдвигал подобный аргумент в случае судебных разбирательств с физ.лицами - соинвесторами ?

Протестант писал(а):

То есть по истечении трех лет с момента , когда основной инвестор должне был передать вам результат инвест. деятельности, этот самый основной инвестор может просто отказаться от выполнения своего обязательства , а если вы подадите на него в суд - то сошлется на истечение срока давности по предъявлению искового требования.

Закон - что дышло... Можно ведь сформулировать требования так, что вообще ни о каком сроке исковой давности и речи идти не будет.
А если, предположим, зайти с такой стороны:
"Я заключил договор соинвестирования и являюсь участником инвестиционного процесса. В силу положений закона об инвестиционной деятельности в РСФСР (ссылаемся на любимую ст. 7) я, как участник инвестиционного процесса, вместе с другими участниками инвестиционного процесса приобрел право собственности на незавершенный объект инвестиционной деятельности. С вводом в эксплуатацию дома это право никуда не делось, т.к. законодательство не предусматривает такого основания прекращения права собственности. Итого, я с момента заключения договора и по сей день - я собственник объекта инвестиционной деятельности. Собственник вправе в пределах, установленных законом, владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом. Ответчик отказывает мне в выдаче ключей, чем нарушает мое драгоценное право владения имуществом, собственником которого я являюсь. Я требую устранить это нарушение - обязать ответчика совершить определенные действия, а именно предоставить мне доступ в дом и выдать ключи от квартиры.
На мое требование исковая давность не может распространяться, т.к. согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304)".

Хотя, тут, конечно, ответчик со своей стороны будет упирать на то, что иск виндикационный, и на него исковая давность распространяется...

Alice, в самом деле, мысль очень интересная !
Хотя как быть с этим в вашем рассуждении: собственник вправе в пределах, установленных законом, владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом.
Применительно к "кирпичам" данные наши "объекты инвестиционной дейтельности" сданы ГК, и потому мы можем требовать "пользование", так как ГК и подразумевает готовность дома к эксплуатации, и, как следствие, дострою и проживанию.
А что делать тем, у кого дома ГК не сданы ? Тогда именно нормы закона , не подтвержденные ГК, именно не разрешат пользоваться квартирами соинвесторам, и суд на этом основании в таком требовании откажет.

Протестант писал(а):

Alice, в самом деле, мысль очень интересная !

Я накосячила, некоторые вещи ляпнула неподумавши. Склероз. Забыла, что с нарушеним прав владения могут быть заморочки. И что когда имеется угроза применения исковой давности, лучше избегать указаний, что нарушено право владения.

Протестант писал(а):

Хотя как быть с этим в вашем рассуждении: собственник вправе в пределах, установленных законом, владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом.

Я не поняла. Что Вас здесь смутило? Пределы, установленные законом?

Протестант писал(а):

А что делать тем, у кого дома ГК не сданы?

Я думаю, им еще проще чем тем, у кого дома сданы.
Тем, у кого дома сданы, чтобы обосновать, что они собственники объекта инвестиционной деятельности, надо долго и заумно бубнить, что нету в законе такого основания прекращения права собственности, как ввод дома в эксплуатацию, и ежели право собственности возникло - то оно от того, что дом достроили никуда таким образом деться не могло, и т.д. и т.п.
А тем, у кого дома не сданы, такое обоснование сделать проще. Они будут говорить: "Я заключил договор соинвестирования. Я участник инвестиционного процесса. П. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР гласит, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Итого, я сособственник этой незавершенки, в силу прямого указания закона!"

Соседи, я что-то не пойму, у нас типовые договора, где четко прописан факт окончания действия договора.
п.3.4 "Основанием для признания настоящего Договора исполненным является подписанный Сторонами Акт об исполнении настоящего Договора."
п. 4.1. "Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента исполнения Сторонами обязательств по настоящему договору"

Да, Alice, меня эти "пределы" и смутили.
Как я полагаю, эти "пределы" и запретят вам фактическое пользование квартирой ( дострой + проживание).

Протестант писал(а):

Как я полагаю, эти "пределы" и запретят вам фактическое пользование квартирой ( дострой + проживание).

Хорошо. Давайте разберемся, что за пределы.
Есть ли хоть в одном законе какая-нибудь императивная норма, в которой написано, что сособственник объекта инвестиций не имеет права пользования этим объектом?

Alice писал(а):

Есть ли хоть в одном законе какая-нибудь императивная норма, в которой написано, что сособственник объекта инвестиций не имеет права пользования этим объектом?

Сначала решите вопрос, что считать объектом инвестиций в нашем случае.
Если объект инвестиций квартира (как прописано по договору), то Вы сами сказали "собственник объекта инвестиций", а собственниками квартир мы пока не стали, и когда станем одним СУчникам известно.
Если есть другие предложения по идентификации "объекта" инвестиции и определения начала срока владения (права собственности) на этот "объект", то изложите плиз

Басик&Co писал(а):

Сначала решите вопрос, что считать объектом инвестиций в нашем случае.
Если объект инвестиций квартира (как прописано по договору), то Вы сами сказали "собственник объекта инвестиций", а собственниками квартир мы пока не стали...

Во-первых, этот на этот вопрос ответить однозначно нельзя. Все зависит от договора. Поэтому я и не стала конкретизировать, что именно является объектом инвестиций. В одних случаях, как у Вас - объект инвестиций квартира. В других случаях, как у меня - объект инвестиций жилой дом.

А во-вторых, как говорят наперсточники "Кручу-верчу всех обмануть хочу, где шарик?"
Вы правильно подметили. В рассуждениях собственник/не собственник, и собственник чего без небольшой манипуляции законом не обойдешься.
Ведь с одной стороны, квартира - вновь созданное недвижимое имущество, право собственности на которое возникает с момента госрегистрации. Но с другой стороны, (например, как в Вашем случае) квартира - объект инвестиций, на который, по закону об инвестиционной деятельности в РСФСР, у Вас возникло право собственности.
И то, и другое верно.
Поэтому, например, хитрые юристы в исках о признании права собственности иногда пишут: "Прошу признать право собственности на объект (результат) инвестиционной деятельности в виде такой-то квартиры".
И попробуй поспорь, что это имущество - не объект инвестиционной деятельности и не ее результат.

Alice, в продолжение нашей дискуссии о пользовании объектами инвестиций:
Дело в том, что в соответствии с Постановлением № 105 СовМина СССР и СНиПом 3.01.04-87 объекты , законченные строительством заказчик(застройщик) должен предъявить к приемкам гос. приемочным комиссиям. Которые и должны принять объект " в эксплуатацию". Соответственно, как можно заселять- передавать соинвесторам объект, который в эксплуатацию не принят ?