Павшинская пойма «Микрорайон Красногорье»

Всем привет!

Может у кого-нибудь уже есть опыт общения с этим банком. Я вроде как на нём останавливаю свой выбор. Поделитесь впечатлениями, пожалуйста...

Спасибо:)

Народ,

Прошу отвечать только тех, кто брал в этом банке кредит, и строго по существу, т.е. условия, тонкости договоров и т.п. Абстрактные рассуждения буду удалять и раздавать горчичники авторам. Спасибо за понимание.

Модератор.

Нахожусь в процессе рассмотрения моих данных.
Замечаний два:
1) мне было интересно как они вычисляют ежемесячный платеж - т.е. как они оценивают срок до оформления в собственность каждого конкретного дома (= период когда действует 8% ). Ведь 3 года по 8% + 10 лет по 13% это совсем не то что 5 лет по 8% + 8 лет по 13%.
Ответ был такой: не волнуйтесь, мы даем 8% на 5 (ПЯТЬ) лет. А если а вас ВДРУГ быстрее получится - мы пересчитаем платеж. Но, как мне сказали, это вряд ли. Поэтому есть реальный риск, что еще до оформления в собственность придется платить 13% т.к. 8% даются не более чем на 5 лет.


2) Договор пока не дали - сказали дадут ознакомиться когда будет положительное решение. Но судя по примеру аналогичных договоров - там обязательно будет такой пункт: если заемщик отказывается от дальнейших платежей, то право на приобретаемую квартиру переходит к кредитору (т.е. к банку). А если стоимость квартиры на этот момент ниже суммы задолженности, то банк становится в общую очередь на имеющуюся у заемщика собственность: квартиру, землю и т.д.
То есть не только тебе не вернут уже уплаченные деньги, а впридачу к новостройке могут забрать уже то что у тебя есть.

Вполне жизненный пример. СУ-155 продает квартиру (двушку) за 4 млн. За 2 года заемщик успевает выплатить 1 млн, из к-рых примерно 0.5. млн - это тело кредита. А к этому моменту вдруг оказывается, что рыночная стоимость этой двушки стала всего 2 млн (рынок рухнул или у СУ-155 большие проблемы в Павшинской Пойме). Поэтому заемщик видит, что смысла платить еще 3,5 млн + проценты нет никакого. И забивает на этот кредит резонно решив что лучше взять кредит в другом месте на 2 млн. Но не тут-то было: НСБ ему говорит: мы-то тебе давали 4, поэтому с тебя еще 3,5-2=1,5 млн. В общем, на тебя подают в суд с требованием вернуть им эти 1,5 млн.

Это, в общем-то, риск присущий любому ипотечному кредиту: банк говорит - мы тебе дали деньги, а дальше не наше дело. Но в нашем случае есть вроде бы нюанс: на сайте СУ сказано, что 8% на 5 лет - это совместная ипотека СУ-155 и банка. Стало быть, если по вине СУ-155 цена квартиры упала, то можно пытаться валить вину на них. Боюсь, однако, что в кредитном договоре о СУ не будет ни слова - только ты и банк. Кто-нибудь видел этот договор?

А Вы уверены что 8% это всё? А комиссии за ведение ссудного счета, а страховки про которые я говорил? И кроме того в большинстве банков вы погашаете кредит и проценты равными частями в течении всего срока кредитования, НО в первые годы Вы почти НЕ ПОГАШАЕТЕ СУММУ ОСНОВНОГО ДОЛГА, а ваш "равный платеж" почти целиком состоит из процентов по кредиту. И если Вы например через год захотите разорвать договор и перейти в другой банк или погасить кредит, то с удивлением обнаружите что основная сумма вашего долга практически не изменилась.
Надо все проссчитывать, в том числе свои планы по досрочному выходу из кредита - банки тоже не дураки и любят нас обманывать

Так что внимательно читайте условия кредитования и не стесняйтесь задавать вопросы.

Из аннуитетной схемы выложенной на сайте НСБ следует, что
при ежемесячном платеже 40 т.р. вначале на погашение долга идет 15-16 т., а к концу 3-го года на проценты и основной долг идет примерно поровну. Через 3 года при кредите 3,6 млн основной долг составит 2,95 млн (при общих платежах 36*40=1,44 млн). Все вроде честно.

еще они возьмут 0,5% от суммы кредита плюс страховка ежегодно 0,3-0,4% от суммы кредита но с каждым годом она уменьшается .
А что касается платежа так они расчитывают так Сумма кредита * 8% /365дней в году и * на кол-во дней месяца это проценты + сумма на погашение кредита (у всех разная в зависимости от суммы кредита ) могу прислать расчет

Я осталась очень довольна работой с с банком.

- процент достаточно честно высчитывают,
-можно гасить досрочно без штрафов чуть ли не в следующий месяц
- право собственности они оформят очень нескоро, даже после ГК, поэтому 8 процентов будут держать долго
-в страховой компании, которую они порекомендовали, меня застраховали очень дешево
-платила ли я за оформление- не помню, но если это и было, то не более 100 долларов.
Надо будет им на НГ тортик презентовать.

уж точно должны были за открытие и ведение ссудного счета взять комиссию, в соответствии с утвержденными Тарифами банка. В моем взяли 50 USD за открытие и 0.5% от суммы кредита за ведение, всё единовременно. Немного дороже 100 USD получается...

Евгений, где же Вы раньше были,
а вот я ставила кажется обычную подпись. Интересно, сейчас есть шанс что-то изменить? Хотя это вопрос в воздух.

А каковы могут быть ПОСЛЕДСТВИЯ того, что в банке/Су они сами что-то на обратной стороне поставят?

Jacaranda, раньше я в НС Банке не был .
Надеюсь, что Вам это ничем не грозит. В качестве страховки у Вас есть договор залога векселя.
Но в принципе это грубое нарушение правил заполнения и передачи векселя, о чем сотрудники Банка обязаны знать. А мне еще пришлось с ними препираться и полчаса доказывать очевидные вещи.

В принципе я тоже остаюсь довольной этим банком, работают быстро, персонал квалифицирован. Единственный момент - на их сайте вывешен экселевский файл расчета ежемесячного платежа по вашему кредиту. Я использовала эту рыбу и ориентировалась на определенные цифры, а фактически увидела их в увеличенном варианте при подписании кредитного договора, потому как РЫБА идет из расчета 5 лет под 8% (инвестиционный период), 15 лет - 13% (после получения прав собственности), а фактически под мой дом они закладывают 4 года под инвестиционный период, более того оговариваю, что может всё и быстрее пойдет...С СУ может и так, и по другому...к сожалению.

Ага. А у меня в тексте договора указан срок действия 8% на 2.5 года, а в расчете выплат (приложение к договору) на 5 лет из 10-ти.

Нет, ну в принципе, чем быстрее построют, тем нам лучше , конечно, мы только рады будем:) Только надо помнить и быть готовыми к тому, что выплаты будут гораздо больше после оформления собственности, всё-таки 8 % и 13% - разница есть!

Вот вы мне объясните, убогой. Каким таким хитрым способом высчитывает НСБ процентную ставку. В телефонном разговоре с банком мне понять ничего не удалось, говорят- приезжайте.

Села я считать на калькуляторе выгодность досрочного погашения. Ввожу, свою сумму, ввожу свой процент- 8 и он мне выдает. что таком ежемесячном платеже у меня процентная ставка должна быть 10.5. Звоню, спрашиваю, мне объясняют, что они часть кредитного периода зашивают под 8 процентов, а часть под 13. Но, извините. Во-первых, это автоматически делает мой процент 10.5, а не обещанные 8 до собственности. Во-вторых, я бы не поручилась, что подписание акта купли-продажи и получение права собственности прямо так рядышком во временном континиуме будут находиться. Это, по практике, несколько лет занимает.
В-третьих, ЦБ может ставку рефинансирования сделать 8, тогда я потеряю несколько процентов, так переплачу. Может я чего не понимаю,но мне это не нравится

Извините, не совсем поняла, почему досрочное погашение как таковое может быть невыгодным? Может Вы не совсем точно описали, что пытаетесь понять или просчитать.

Вы берете кредит допустим на 20 лет. В зависимости от того, в каком доме Вы покупаете (как скоро будет его сдача и прием ГК), Вы будете его вылачить под 8 % от 2 до 5 лет ориентировочно, но тем не менее фиксированно на бумаге. НА руках у Вас будет таблица платежей до получения прав собственности, где вы также увидите остаток Вашего долга, который далее Вы будете выплачивать уже под 13 %, получив новую таблицу с расчетом. Если момент получения прав собственности произойдет раньше, Вам сделают перерасчет, и выплачивать оставшуюся часть долга под больший процент Вам придется дольше, ну и соответственно наоборот, если позже, то с точки зрения выплат это более выгодно, но также это и означает отсрочку получения прав собственности по каким-то причинам.

Jacaranda писал(а):

В-третьих, ЦБ может ставку рефинансирования сделать 8, тогда я потеряю несколько процентов, так переплачу.

Не совсем поняла, в чем вы проиграете, если ставка будет 8. Сейчас она 10. Если она будет 8, то плюс три, итого Ваша ставка по ипотечному кредиту после получения прав собственности будет равна 11, а не 13.
ТО что ставка рефинансирования меняется, это понятно. В последние годы она всегда уменьшалась, но что будет в нашей стране завтра, никто не знает. А потерять в данном случае Вы можете, только если она вырастет. Поэтому если Вас настораживает имеено привязанность к плавающей ставке и такая неопределленость, можно взять кредит под фиксированный процент в другом банке, тогда Вы точно будете знать, что на весь период кредитования независимо от того, как изменилась ставка рефинансирования ЦБ, у Вас будет такой и такой то процент.

Также не забывайте про эффективную процентную ставку, которая обязательно должна прописываться в Вашем договоре.

Vale,
я абсолютно согласна, что досрочное погашение выгодно (за исключением случаев, если инфляция много выше, чем процент), речь несколько о другом

Я не могу понять одного, почему НСБ дает мне кредит не под чистые 8%, а "часть периода под 8, а часть под 13% ", де-факто под 10.5 процентов.

У моего родственника ипотека в Зените- аналогичная схема, СУ-155. Тут все сходится - они дают под 8 процентов, потом по наступлении срока X они перерасчитывают сумму основного долга уже под 13 процентов. В НСБ же они изначально забивают среднее арифметическое, то есть 10.5.

чтобы быть более наглядной:
http://marketing.rbc.ru/research/demo_1 ... 275126.xls
пройдите по ссылке, введите свою сумму, срок лет, количество платежей в год (12), процент (8), получите сумму ежемесячного платежа и сравните с тем, что вы платите в НСБ.

Jacaranda писал(а):

У моего родственника ипотека в Зените- аналогичная схема, СУ-155. Тут все сходится - они дают под 8 процентов, потом по наступлении срока X они перерасчитывают сумму основного долга уже под 13 процентов.

ну собственно у НС всё происходит также...Пересмотрела/считала свои цифры, всё ок.

Jacaranda писал(а):

чтобы быть более наглядной:
http://marketing.rbc.ru/research/demo_1 ... 275126.xls
пройдите по ссылке, введите свою сумму, срок лет, количество платежей в год (12), процент (8), получите сумму ежемесячного платежа и сравните с тем, что вы платите в НСБ.

Проверить по этой таблице не могу с тем, что у меня идет по НС, поскольку там нет возможности ввода имеено разбивки по годам с разными ставками. Ну а если просто проверить цифры только по одной ставке и одинаковому количеству лет, то получаются одни и те же суммы с разницей в 300 рэ. Но по-моему это не, о чем говорите Вы.

Может Вам действительно лучше в Банк подъехать, и они Вам как-то смогут детально объяснить?

Vale^ пардон, НС что значит?
вы не можете ссылку открыть?

Я припоминаю, что даже когда рассчет они делали, они вводили в аналогичный макрос не 8 процентов, объясняя тем, что часть периода по одной ставке, часть по другой.

Jacaranda писал(а):

Vale^ пардон, НС что значит?

Независимый Строительный Банк

Вы использовали их таблицу, где вводятся и 8 , и 13 % с разбивкой по годам? Я, конечно, не математик, но по-моему всё верно...

http://www.nsbank.ru/docs/credit/annuitet.xls