Я дольщик 40 корпуса. Поэтому хочу поделиться с людьми которые в такой же непростой ситуации как и я следующей занудной юридической информацией:
- длинный текст
- Когда выявлен факт банкротства застройщика, в этой ситуации инвестору необходимо определиться со стратегией своих действий. Законодатель предлагает два варианта:
- предъявление застройщику денежных требований;
- предъявление застройщику требований о передаче жилого помещения.
Если инвестиции вложены в строительство нежилого помещения, то к застройщику допустимо предъявлять в рамках его банкротства только денежные требования.
В период банкротства застройщика контроль над его деятельностью осуществляет арбитражный управляющий, назначаемый судом. Он организует и контролирует процесс банкротства застройщика в целях соблюдения требований закона, а также прав и законных интересов кредиторов.
Таким образом, любое из указанных выше требований предъявляется арбитражному управляющему, а также в арбитражный суд, признавший застройщика банкротом.
Долевой инвестор обладает денежными требованиями к застройщику, если имеет любой из следующих документов:
1) судебный акт, вступивший в законную силу, о признании договора с застройщиком недействительным и об удовлетворении требования инвестора о возврате вложенных инвестиций;
2) судебный акт, вступивший в законную силу, о признании договор с застройщиком незаключенным и об удовлетворении требования инвестора о возврате вложенных инвестиций;
3) договор с застройщиком, подтверждающий факт просрочки передачи помещения долевому инвестору, документы об оплате долевых инвестиций, справка местной администрации об отсутствии ввода в эксплуатацию здания, а также письменное уведомление застройщика с доказательствами его получения застройщиком о расторжении договора с требованием вернуть долевые инвестиции.
Денежное требование к застройщику в зависимости от конкретной ситуации может быть сформулировано любым из следующих способов:
1) возврат застройщиком всего полученного от инвестора до расторжения договора;
2) возмещение реального ущерба, причиненного нарушения обязательства застройщика передать в согласованный срок помещение в новостройке долевому инвестору;
3) возврат денежных средств по недействительной сделке с застройщиком;
4) возврат денежных средств по сделке с застройщиком, признанной незаключенной.
Если инвестор получил исполнительный лист в отношении застройщика и введена процедура наблюдения, то действие такого исполнительного листа приостанавливается <193>.
--------------------------------
<193> См.: части 1 - 2 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
Если инвестор получил исполнительный лист в отношении застройщика и введена процедура конкурсного производства, то действие такого исполнительного листа прекращается <194>.
--------------------------------
<194> См.: часть 1 ст. 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
В этих случаях инвестору следует предъявлять свои денежные требования не к судебному приставу, а к арбитражному управляющему с приложением в том числе приостановленного или прекращенного исполнительного листа.
Если инвестор не предъявляет застройщику в рамках его банкротства денежное требование, то он вправе при наличии законных оснований предъявить ему требование о передаче жилого помещения.
Право на такое требование к застройщику инвестор имеет при наличии в совокупности следующих условий:
1) заключен договор с застройщиком;
2) оплачены инвестиции;
3) инвестор не получил от застройщика в собственность жилое помещение в согласованный с застройщиком срок;
4) в отношении застройщика введена процедура конкурсного производства;
5) инвестор не отказался от исполнения договора с застройщиком.
Если какое-либо из указанных выше условий отсутствует, такое имущественное требование инвестора, скорее всего, будет отклонено арбитражным управляющим и судом. В этом случае придется заявлять в рамках банкротства застройщика денежное требование.
При наличии изложенных выше условий арбитражный суд вправе признать за долевым инвестором имущественное требование к застройщику в рамках его банкротства, даже если долевые инвестиции привлекались застройщиком по предварительному договору купли-продажи, а также по так называемой вексельной схеме <195>.
--------------------------------
<195> См.: пункт 6 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
Указанное требование предъявляется инвестором арбитражному управляющему и в арбитражный суд для включения в специальный реестр требований о передаче жилых помещений, который ведется арбитражным управляющим в отношении застройщика.
Свое требование необходимо направлять арбитражному управляющему и в арбитражный суд официально с приложением судебных актов и иных документов, подтверждающих его юридическую обоснованность. Иначе высок риск отказа в его удовлетворении. Решение о включении требования инвестора о передаче жилого помещения принимается арбитражным судом в форме определения.
В случае включения денежных требований инвестора в реестр требований кредиторов он получает право на удовлетворение своих денежных требований в третью очередь на общих основаниях с другими кредиторами застройщика <196>.
--------------------------------
<196> См.: ст. 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
Если на основании определения суда требование долевого инвестора о передаче жилого помещения включено в реестр таких требований, то долевой инвестор вправе участвовать в собраниях кредиторов застройщика. При этом он обладает числом голосов исходя из денежной суммы, фактически оплаченной застройщику по договору.
После указанной выше легализации требований долевых инвесторов в рамках банкротства застройщика возможны следующие варианты погашения их требований:
1) погашение денежного требования долевого инвестора в третью очередь за счет вырученных средств от продажи на торгах имущества застройщика, включенного арбитражным управляющим в конкурсную массу.
2) погашение требования о передаче жилого помещения путем передачи незавершенного строительством объекта недвижимости в собственность создаваемого долевыми инвесторами жилищного кооператива для завершения строительства;
3) погашение требования о передаче жилого помещения путем передачи долевым инвесторам жилых помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию.
Первый вариант применяется, если долевой инвестор изначально заявил денежное требование к застройщику. Такое требование целесообразно заявлять, когда тот объект, в который вкладывались инвестиции, находится в низкой стадии строительной готовности и застройщик имеет другие активы, которые могут быть реализованы.
Заявляя денежное требование, долевой инвестор рискует тем, что объект недвижимости, в который он вкладывал свои инвестиции, будет в результате реализации любого из двух других вариантов исключен из конкурсной массы.
Иными словами, арбитражному управляющему может быть уже нечего продавать на торгах, если у застройщика не будет других активов для продажи. Таким образом, в этом случае есть риск невозможности удовлетворить денежные требования долевого инвестора.
Второй вариант применяется, если здание застройщиком не введено в эксплуатацию. В этом случае долевые инвесторы на собрании кредиторов обеспечивают принятие решения о заявлении ходатайства в суд о передаче объекта незавершенного строительства в собственность образуемого ими жилищного кооператива.
Далее инвесторы создают в соответствии с законодательством РФ жилищный кооператив, в который они в качестве членов вступают.
После принятия судом определения об удовлетворении ходатайства инвесторов объект незавершенного строительства исключается арбитражным управляющим из конкурсной массы и передается в собственность жилищного кооператива. Права кооператива на объект незавершенного строительства регистрируются в ЕГРП. Далее этот объект достраивается за счет дополнительных средств членов кооператива и иных инвесторов.
Такой вариант целесообразно применять, если объект находится в высокой стадии строительной готовности. Прежде чем принимать это решение, рекомендуется проведение независимой строительной экспертизы и утверждение долевыми инвесторами ориентировочной сметы на достройку объекта.
Третий вариант применяется, если здание введено в эксплуатацию, но квартиры по тем или иным причинам не переданы застройщиком в адрес долевых инвесторов. В этом случае долевые инвесторы на собрании кредиторов обеспечивают принятие решения о заявлении ходатайства в суд о передаче им в собственность построенных за их счет жилых помещений в таком здании. После вынесения судом соответствующего определения арбитражный управляющий исключает построенное здание из конкурсной массы, а долевые инвесторы оформляют с арбитражным управляющим передаточные акты и подают заявления о регистрации своих прав собственности в Росреестр.
Когда ни одно из указанных выше решений инвесторами в установленные законом сроки не принято, арбитражный управляющий предлагает им подать заявления о включении их денежных требований в общий реестр требований кредиторов и отказаться от исполнения договора с застройщиком.
Тогда имущественные (безденежные) требования инвесторов трансформируются в денежные требования к застройщику, которые удовлетворяются в третью и четвертую очередь <197>.
После прочтения, данного текста. Вы задумаетесь, что делать если СУ-155 все таки будет банкротом, и куда бежать. Отвечу сразу, надо будет названивать в СУ-155 и правительство М.О. И требовать указание времени и площадки где будет проводиться продажа недвижимости в счет долгов. Мы подходим под пункт 2 в третьем абзаце. Мы дольщики и инвесторы. Просто, что бы от нас не ушла информация и что бы не было жульничества нам надо будет встать стеной и требовать наш дом.
Я не мега супер Юрист, но опыт судебных тяжб по строительству есть. У кого есть вопросы отвечу бесплатно! Так как мне уже надоело ждать у моря погоды.