Павшинская пойма «Микрорайон Красногорье»

Многократно слышал: покупатели новостроек выигрывают в цене, покупая практически даром на "0" цикле....
Поэтому решил обсудить этот вопрос на форуме, мне кажется, что компания застройщик получает гораздо больше плюсов, от привлеченных средств будущих владельцев квартир, люди купившие жилье на "0" цикле только на первый взгляд кажутся "счастливчиками"....
Покупатель "0" цикла в нашей стране, настолько бесправен, и беззащитен, что возникает вопрос о его психическом здоровье, отдать огромную сумму денег под честное слово незнакомым людям....
Надо сказать, что незнакомые люди активно пользуются бесправием покупателя...
Когда принимают деньги, то обещают, показывают всевозможные планы застройки, называют точные сроки, но сразу после оплаты все обещания теряют силу! Сроки не выдерживаются, планы застройки изменяются, а отношение к отдавшим деньги покупателям, как к назойливым мухам.
Часто от продавца можно услышать совет: не нравится? Продавай свои права на квартиру и покупай вторичку! Получается так: Вы нам больше не нужны! Денег у вас всё равно больше нет! Мы за ваши деньги расширили свой бизнес, построили то, что хотели, а то, что не построили вам, этого вам не понять, строительный бизнес настолько сложен, что вам простым покупателям даже объяснять бесполезно....
Продавцу по большому счету быстро строить нет нужды! Вот если бы компания, взяв у нас деньги, за каждый просроченный день платила нам пеню, тогда да, а покуда этого нет, то и нет никакого стимула выполнять обещанные сроки! Зато есть огромный соблазн воспользоваться БЕСПЛАТНЫМИ деньгами!
Застройщику достаточно продать 20%-30% жилья, чтобы хватило денег на постройку всего дома, остальное прибыль! Себестоимость 1м=300-500$, а продажная цена 1700-2200$ вот и давайте посчитаем:
Покупая квартиру 60м Вы оплатили из расчета 1м=2200$,*60м =132000$ при себестоимости 60м*500$=30000$ (прибыль 440%), при современных схемах продаж, налоги исключаются, с векселя они не взымаются следовательно по этой "схеме" все 102000$ оседают у продавца…
Банки дают кредиты на строительство под 25-30%, следовательно, если продавец будет брать кредит на строительство, то себестоимость вашей квартиры: 60м*(500$+30%=650$)=39000$, и вместо 102000$, он получит 93000$, а это уже 340% прибыли, вместо 440%, не говоря о том, что при получении кредита гораздо сложнее манипулировать законом и налогами нежели с векселями...
По мнению продавца, покупатель выиграл в цене, купив квартиру 60м два года назад за 54000$(900$/м), он выигрывает 78000$ так как, сейчас такая стоит 60м*2200$/м=132000$, логика в этом есть, но купленная квартира это уже не товар! И купив 2 года назад на 240% дешевле, покупатель остается без денег, рискует лишиться всего, получает полуфабрикат, в который на ремонт уйдет еще минимум 200-300$/м…
На деле выигрывает тот, кто владеет товаром (непроданными квартирами) ему выгодно тянуть сроки сдачи в условиях гарантированного роста цен, а рискует только покупатель…

Это все грубая арифметика, многие моменты спорны, но меня можно простить, я не экономист, но даже слепому ясно, что в этой области гуляют сверхприбыли, и отношение к покупателю должно быть мягко выражаясь более дружелюбное, а сроки, планы застройки, и другие условия игры в процессе не должны менятся, высокя прибыль продавца должна гарантировать качество получения услуг покупателем!

см. мою подпись

ссообщение удалено

vovik писал(а):

Спрос рождает предложение! и этим все сказано, а себестоимость квартир никому до конца не известна, потому что чиновники забирают много, с вас взяли деньги вчера а сегодня пока дом строится они продолжают брать со строительной компании именно сегодня и всегда пока дом не достроен

Это дежурная отмазка продавцов, а так ли это на самом деле? В стоимость 1м=500$ заложены и взятки в том числе...

Эдуард писал(а):

В стоимость 1м=500$ заложены и взятки в том числе...

Откуда инфа? Откуда вообще беруться цены? Кто их просчитывал? Или опять основываемся на написанном (статьи, материалы)? Тогда кто писал их и с какой целью?
Никогда не принимаю, что-либо априори. Где бумажка с подписью и печатью?
И еще, а с какой целью начинаем считать деньги?

КИО писал(а):

Откуда инфа? ...................Где бумажка с подписью и печатью?

Помните как в фильме (Иван Васильевич меняет профессию):
А фамилия моя настолько известна чтобы я Вам ее называл.
Это к вопросу - бумажка, подпись, отпечатки пальцев.

Пока побеждает 4-й пункт. Если к вечеру ситуация не изменится тему закрою.

КИО писал(а):

Откуда инфа? Откуда вообще беруться цены?

Я совсем не против, чтобы строители хорошо зарабытывали, мы в конце концов живем при "рыночной" экономике, цену диктует рынок, я против того, что слишком много рисков у покупателя, а прибылепреобретатель не стремится улучшить это положение дел....

Видел отчет строительства 6 этажного монолитно-кирпичного жилого дома(панельные дома намного дешевле), не в Москве(в Москве всё дешевле), использовались доругущие материалы, фасад из немецкого клинкерного кирпича(такой кирпич в 10 раз дороже обычного), огороженная территория, индивидуальное отопление всего дома(газ), расположен в обалденном месте, таунхаус расположен над сосновым лесом(дом находится на окраине городского парка), сам дом расположен на возвышенности, и из таун хауса виден весь город как на ладони + с одной из сторон открытый обзор на 20-30км(просто обалденно) с видом на извилистую реку и верхушки леса.... Пишу все это чтобы было понятно, что без взяток разрешение на такой дом не дадут...

Так вот, затраты на этот дом 600$/м, квартиры продавали из расчета 1700$/м. И это в 100км от Москвы, где средняя цена по городу 500-600$/м, если бы у нас в Павшинской Пойме построили такой дом, то думаю меньше 7000$/м его бы не продавали(просто жить в таком доме захотят все и соответственно спрос будет диктовать цену).... Кстати на этаже по 2 квартиры каждая по 200м, 1 подъезд и 2 лифта 1 грузовой и 1 пасажирский....
Справедливости ради надо отметить, что сроки строительства были нарушенны на год! Дом начинали строить в конце 2003 года, а заселения до сих пор еще нет, говорят стандартные сложности индивидуального проекта...

P.S. Чтоб я так жил....

Эдуард писал(а):

Так вот, затраты на этот дом 600$/м

Эдуард, мне кажется, Вам надо ознакомиться с этим стареньким материалом. https://www.krasnogorie.net/index.php?o ... &Itemid=30
Он касается строительства в Москве, а разместил я его потому, что ситуация со строительством в Павшинской пойме очень похожа на описанную в материале. Отведенные под строительство земельные участки тоже были приватизированы и находятся в частной собственности.
Не берусь утверждать, что в области такие же порядки, как в Москве, но думаю, ситуация очень похожая.
Я не знаю, откуда Вы взяли эту цифру, но у меня большие сомнения, что затраты на строительство жилого дома не превышают 600$/м.

Когда Красногорье начинало строится то стоимость была 650$/м, хотя начальный этап строительства всегда дороже, сейчас 2200$/м, что серьезного изменилось? даже если цены на строй материалы и работу возросли, то все равно не на столько...
2 Onlooker: Спасибо за интересную ссылку, какого она года? Скорее всего при застройке Красногорья, застройщику расчитывать на компенсационные выплаты не приходится, хотя неизвестно что дешевле самостоятельная прокладка коммуникация или выплата компенсации городу. Думаю область, по определению должна быть дешевле, тем более что наш район застраивают владельцы цементных, железобетонных, лифтовых, оконных и прочих заводов в одном лице(я имею ввиду как СУ-155 так и ДСК-1)...

Эдуард писал(а):

что серьезного изменилось? даже если цены на строй материалы и работу возросли, то все равно не на столько...

Эдуард, себестоимость строительства определяется не только ценой материалов и работы. Я специально привел Вам ссылку.
Почитайте еще раз. Там в конце тоже приводится цифра. И она никак не касается стоимости стройматериалов и работы. Это сумма совершенно официального городского побора просто за то, что вокруг застройки уже есть какая-то инфраструктура.
Это даже не плата за врезку в коммуникации.
А что касается вопроса, что могло измениться - могу предположить, что тоже, что и в Москве. Сильно подросли аппетиты государства и чиновников.

Эдуард писал(а):

Спасибо за интересную ссылку, какого она года?

Материал размещен 31.03.2006. Когда я писал ответ на вопрос, уже не помню. Ориентирвочно - конец 2005 года или начало 2006.

Эдуард писал(а):

Скорее всего при застройке Красногорья, застройщику расчитывать на компенсационные выплаты не приходится,

Рассчитывать на компенсационные выплаты?
Эдуард, Вы не поняли. Компансация за инженерную инфраструктуру - это не то, что возмещает город застройщику. Это то, что застройщик платит городу.

Эдуард писал(а):

хотя неизвестно что дешевле самостоятельная прокладка коммуникация или выплата компенсации городу...

Известно, об этом в материале и речь. Самостоятельно дороже.
Дешевле заключить инвестконтракт с городом и вместо того, чтобы уплачивать компенсации городу, отдать муниципалам часть возводимых площадей.

onlooker писал(а):

Там в конце тоже приводится цифра. И она никак не касается стоимости стройматериалов и работы. Это сумма совершенно официального городского побора просто за то, что вокруг дома уже есть какая-то инфраструктура.
Это даже не плата за врезку в коммуникации.
А что касается вопроса, что могло измениться - могу предположить, что тоже, что и в Москве. Сильно подросли аппетиты государства и чиновников.

Стоимость новостройки на Войковской от 3500$/м....Сумма 733$/м уже включена в стоимость...
А в Красногорье откуда аппетиты? Разрешения на строительство полученны давно, и следовательно чиновники на цены влиять не могу... Или как?
И всётаки положа руку на сердце, согласитесь, что скорее всего именно застройщик повышает цены, пытась побольше заработать, и если у него это получается, то почему бы и нет...

Самостоятельно дороже.
Дешевле заключить инвестконтракт с городом...

Я этого не увидел, я увидел что 733$ за каждый метр жилья забирает город, а что сторить собственные коммуникации дороже не уверен... Тем более в области, где нет массовой застройки.

Любой застройщик осуществляет предпринимательскую деятельность, которая приносит ему прибыль (иначе бы на этом рынке он не выжил). А от кого она? От Покупателей.
Однозначно ответить на вопрос кто кому выгоднее невозможно, т.к. определяется разными целями. У застройщика (продавца) - это денежные средства, у Покупателя - это товар (квартира). Если брать в расчет задержки строительства (или финансовые махинации) тогда естественно Покупателю не позавидуешь.
На вопрос кому живется лучше еще труднее ответить!!!! Тому, кто всем доволен живется однозначно лучше! Может даже в шалаше.

Эдуард писал(а):

А в Красногорье откуда аппетиты? Разрешения на строительство полученны давно, и следовательно чиновники на цены влиять не могу... Или как?

Это на 1-ю очередь они давно получены. На 2-ю и 3-ю очереди я лично разрешениями не интересовался, но думаю, что не так давно это случилось. Да и потом. На получении разрешений на строительство общение застройщика с чиновниками не заканчивается. Еще построить надо, непредвиденные проверки всякие во время строительства приключиться могли, ну и сдать, в конце концов, тоже как то построенное надо.

Эдуард писал(а):

И всетаки положа руку на сердце,согласитесь, что скорее всего именно застройщик пытается побольше заработать, и если у него это получается то почему бы и нет...

Конечно, все хотят побольше заработать. И государство, и чиновник, и риэлтор, и застройщик тоже не исключение.

Хорошо тогда прямой вопрос: 2200$/м из чего получаются?
Мое мнение такое:
1. 30-40 % Стоимость стоительных работ + взятки и прочие непредвиденные затраты...
2. Прибыль продавца(застройщика)

Интересная цена на И-155 в ИП-46С 25000р в Серпухове... Ведь не в убыток торгуют?

Хороший прямой вопрос! Только не по адресу.
Естественно, как я думаю, цена за кв.м. жилья содержит в себе все необходимые для строительства жилья расходы, а также прибыль.

Всё дело в спросе и предложении.
Раз такие цены, значит продавцов устраивает спрос на их квартиры.
Не могли так резко и быстро взлететь цены в Москве и области (и не только) из-за повышения стоимости стройматериалов и аппетита чиновниковю
С развитием ипотеки, доступного жилья и т.п., произошёл скачёк с покупкой недвижимости, вот цени и задрали.

Смысл отказываться от прибыли в пользу покупателя? Берут за эти деньги ну и хорошо!

Я к этому и веду, покупательская способность благодаря ипотечным кредитам сильно возросла, соответственно спрос возрос, рынок отреагировал скачком цен, а продавцы так и неудосужились обеспечить хороший сервис продаж, хотя прибыли у них возросли...

Совершенно случайно увидела в Инете статейку, судя по названию очень созвучную данному опросу, типа мнение эксперта, может кому пригодится
http://sob.ru/issue1092.html

А вот ещё статейка на тему сверхприбыли от строительства:
http://www.domnam.ru/main1/1/