Павшинская пойма «Микрорайон Красногорье»

На сколько подорожала ваша квартира после получения права собственности? Другими словами, на сколько цена квартиры в собственности выше, чем квартиры, на которую свидетельство еще не получено?
Спрашиваю не ради поболтать, имею практический интерес.

Julia_Ars писал(а):

Другими словами, на сколько цена квартиры в собственности выше, чем квартиры, на которую свидетельство еще не получено?

Ну, по опыту попыток продажи своей собственной квартиры в павшинской пойме (однушка без недостатков, нормальный этаж, не торцевая, окна во двор, с нормальным ремонтом, нормальная серия дома, и дом хорошо расположен - рядом с остановкой маршрутки, в настоящее время в собственности более 3 лет) - относительно цены на аналогичную новостройку много Вы за свидетельство о праве собственности не отожмете. А пока квартира менее 3 лет в собственности, половина покупателей Ваш вариант вообще рассматривать не будет, шарахаясь, как от чумы.
Мне кажется, в павшинской пойме вообще трудновато что-то продать задорого на вторичке, до тех пор, пока ДСК и СУ продают новостройки.
Покупатель всегда будет больше доверять большой известной фирме, чем физлицу, и на Ваше свидетельство о праве собственности и Ваш супер-евро-ремонт ему будет насрать, потому что он будет думать, что свидетельство ему итак фирма когда-нибудь оформит, все свидетельства дожидаются, и он дождется, а ремонт -это Ваш бушный ремонт, сделанный под Вас, а не под него, и совсем не факт, что покупателю он понравится.

На объявления на всяких там цианах ориентироваться не стоит. Там суммы, которые продавцы хотели бы получить за свои квартиры, но совсем не факт, что за квартиру возможно продать за эту цену.
Ну, вот например, за однушку такого же плана, как у меня, народ просит от 5,3 млн. руб. и выше. Тока кто ж их купит за такую цену, пока ДСК по этажу за несколько дней лепит свои башни, и однушки в них стоят по 4-4,2 млн. руб., а за 5,6 можно взять нормальную двушку в доме от того же ДСК?

Вот вообще с Alice не согласна!! Когда мы в прошлом году искали квартиру нам все агенты (4 человека), сразу сказали, что в Пойме покупать можно только с собственностью, иначе ждать можно несколько лет - нам это не подходило. Соответственно, вопрос только в том на кого ориентировать продажу. Целевая аудитория у вторички и недвижимости на стадии строительства разная, т.к. Разные потребности и разные риски при покупке. Вот и все. про ремонты - опять на своем примере. Нам нужно было переехать сразу в квартиру с ремонтом. Мы купили такую с классическим ремонтом. У нас ребенок 2х лет. И мы прекрасно понимаем, что года через три мы поменяем тут все, но! Перепланировки нет, все стены на месте, это главное! Все остальное фигня! Пусть нас раздражают цветочки на обоях в спальне, зато мы живем не в однушке, ни у кого не пережибаем время ремонта и оттянули оплату ремонта на несколько лет. Соответственно, все зависит от спроса! Делайте клиентоориентированное предложение и продавайте тем, кто этого хочет!! Пусть их не 100000, а всего 1000, вам хватит!! Удачи!!

Evgesha писал(а):

Вот вообще с Alice не согласна!!

Но Вы же пробовали покупать, а не продавать.
У русских купцов была такая поговорка: "Купить-то и дитя купит, а продать и дед намается".

Evgesha писал(а):

Когда мы в прошлом году искали квартиру нам все агенты (4 человека), сразу сказали, что в Пойме покупать можно только с собственностью, иначе ждать можно несколько лет - нам это не подходило.

А что они еще могли сказать? У них работа такая, граждан убалтывать купить.

Согласен с Evgesha целевая аудитория у вторички и первички разная. Я кстати продавал квартиру и именно в Павшинской Пойме. Да это трудно, но свой покупатель всегда найдется, если цена в рынке. Как показывает практика если дом даже уже стоит, то до реальной сдаче и допущению к ремонту может пройти от 1 года и выше. Те кому нужна квартира сейчас и для проживания, на такую схему не идут, плюс затраты на ремонт. Кстати как показала практика чем более дизайнерский ремонт тем сложнее продать квартиру. Т.е. для продажи в идеале надо делать некий муниципальный ремонт. Он подходит большинству и несильно удорожает квартиру. А так срок экспозиции сейчас почти везде от полугода. У меня знакомая работает в агентстве недвижимости, сейчас на рынке вообще застой, так что Пойма не исключение, в других районах продать бывает гораздо сложнее.

Alice, вы правы, покупать всегда проще, я согласна. Но я на своем примере рассказала, что разные потребности рождают разные предложения. Просто нужно правильно нарисовать себе портрет своего покупателя и ориентировать объявление о продаже именно на него.
Кстати, на форуме куча информации, которая может насторожить и ли вообще отпугнуть покупателей, если они начнут мониторить район в интернете. Поэтому можно сыграть на контрасте с общей разрухой.
Например: у вас двушка с нормальным ремонтом, нет задолженности перед УК (любой!), ваш дом по весне не затоплен, соседи не алкаши и школа во дворе, а через 2 года будет садик. Вот и пишите это в своем уникальном предложении. Это те фишки, которые сыграют на вас при прочих равных.
Про агентов - они все наши хорошие знакомые и вопрос о Пойме встал на стадии мониторинга и выбора места для покупки, а не в момент активного поиска квартиры именно в Пойме с конкретным агентом. Поэтому ваш комментарий для себя считаю недействительным

А про собственность скажу так: ее наличие всегда является плюсом, и может быть критерием отбора даже в поиске. Если более 3х лет, вообще круто - можно получить налоговый вычет. И да! Собственность увеличивает стоимость квартиры! Например, мы смотрели две одинаковые квартиры на Зверева и одна была с собственностью, а вторая как-то оказалась в нашем списке и была без собственности - разница в миллион! Данные прошлого года.

а сколько стоит м2 в павшинской пойме в 2ке с хорошим ремонтом, техника(бойлер, варочная панель, посудомойка и т.п.), собственность более 3х лет, окна не на шоссе и не на подмосковный, средний этаж.
??

цена зависит не от св-ва о собственности, а от того, можно в квартире жить или надо ждать у моря подогы, а св-во о собственности лишь расширяет круг покупателей и увеличивает шансы на более быструю продажу

например, у моего друга (не пойма,но тоже су155) св-во о собственности появилось раньше, чем ключи (когда выдали св-во в доме еще не было отопления, как класса), как думаете, сильно эта бумажка грела потенциальных покупателей?

Денис177 писал(а):

а сколько стоит м2 в павшинской пойме в 2ке с хорошим ремонтом, техника(бойлер, варочная панель, посудомойка и т.п.), собственность более 3х лет, окна не на шоссе и не на подмосковный, средний этаж.
??

А квартира не под ипотекой? А то с налоговым вычетом вычетом пролет может быть...

lvlaresh писал(а):

А квартира не под ипотекой? А то с налоговым вычетом вычетом пролет может быть...

нет, покупалась по предоплате 100%. Первый собственник

Julia_Ars писал(а):

На сколько подорожала ваша квартира после получения права собственности? Другими словами, на сколько цена квартиры в собственности выше, чем квартиры, на которую свидетельство еще не получено?
Спрашиваю не ради поболтать, имею практический интерес.

Нельзя просто прикинуть % прибавки к стоимости после какого-то этапа, будь то получение собственности, или ГК дома. Нужно учитывать, почем вы "вошли" в объект, время, рынок, тренд на рынке, ликвидность, местоположение, застройщик, серия... Нужно конкретный объект рассматривать и квартиру индивидуально.

Evgesha писал(а):

Кстати, на форуме куча информации, которая может насторожить и ли вообще отпугнуть покупателей, если они начнут мониторить район в интернете.

Вот именно, что в нашу жопу мира с нечищенными дорогами, забитыми маршрутками и мостом, болтовня про который идет с 2005 года, большого лома покупателей на вторичке не наблюдается.

Evgesha писал(а):

Например: у вас двушка с нормальным ремонтом, нет задолженности перед УК (любой!), ваш дом по весне не затоплен, соседи не алкаши и школа во дворе, а через 2 года будет садик. Вот и пишите это в своем уникальном предложении. Это те фишки, которые сыграют на вас при прочих равных.

Нифига не аргументы. Придет покупатель, скривит рожу и скажет, что тоже самое у ДСК можно взять дешевле. И будет прав.

Evgesha писал(а):

А про собственность скажу так: ее наличие всегда является плюсом, и может быть критерием отбора даже в поиске. Если более 3х лет, вообще круто - можно получить налоговый вычет. И да! Собственность увеличивает стоимость квартиры!

Да какой плюс всегда? Это Вам хорошие знакомые риэлторы так мозг закомпостировали?
А то, что когда квартира в собственности менее 3 лет, продавец в договоре купли-продажи укажет заниженную стоимость, и в случае, если договор будет оспорен, получите Вы на руки сратый миллион, указанный в договоре, Вам не объяснили? И что никакие писульки про неотделимые улучшения или какбэ договоры займа не помогут?

Alice, вы на по воротах-то поаккуратней - заносит. Давайте не будем сваливаться в базар. Вы считаете себя экспертом? Пожалуйста, пожалуйста, я не против. Тон только выберете другой и все. Я высказывать свое мнение и описываю свой личный опыт. Не пытаясь вам его навязать. А продать можно снег эскимосам, если уметь это делать! Вопрос только в таланте продавца.
За сим прощаюсь и в безнадежной полемике больше не участвую Alice, правьте балом!

Julia_Ars писал(а):

На сколько подорожала ваша квартира после получения права собственности?

Мне кажется, что если квартира для инвеста покупалась, а не для жизни , то ее лучше продавать по переуступке "на ключах" до получения собственности.... Ну да тут есть варианты, конечно. Спрос рождает предложение.

Ну вот я наконец-то нашла тему нужную. Хочу спросить как же все-таки обстоят дела с продажей вторички в павшинской пойме?
Мы хотим расширится. сейчас 2-ка на волоколамское шоссе. аналогичные квартиры стоят с разницей в 1500 000 млн. то есть 6,5 или 7.5, а то и все 8 млн. Все думаем какая цена подойдет, не хотим ждать по пол года. Агентствам вообще параллельно, за сколько хотите столько и ставьте, все продается. Но сомнения есть, конечно, что за желаемую цену купят….
По 3-комнатным тоже цены высокие, за эти деньги можно в Москве купить 3-комн. Далеко от метро и не в новом доме, но все-таки….
Общалась с соседями, говорят невозможно продать совсем, цены завышают сильно, а в итоге скидывают 500 или 700 тыс. 
Есть вообще смысл связываться с продажей и ожиданиями и потом еще 200 тыс. агентству отдавать за работу секретарскую – разместили и звонки принимают, когда каждая тысяча на счету… (Хотя конечно думали сами выставлять)
Остается ждать лет 5 пока цивилизация сюда окончательно придет.
В общем, расстроились мы сильно, видимо продать квартиру в павшинской пойме невыгодно совсем сейчас по крайней мере точно…

Julia_Ars писал(а):

На сколько подорожала ваша квартира после получения права собственности? Другими словами, на сколько цена квартиры в собственности выше, чем квартиры, на которую свидетельство еще не получено?
Спрашиваю не ради поболтать, имею практический интерес.

Не более 5%

kruglovaalina писал(а):

Хочу спросить как же все-таки обстоят дела с продажей вторички в павшинской пойме?

Так те, кто продал, вряд ли в этот форум табунами ходят.
В этом форуме могут быть разве что те, кто продал в павшинской пойме и потом купил в павшинской пойме.

Все думаем какая цена подойдет

Я предполагаю, цена на аналогичную новостройку на стадии строительства + не больше 1 млн. руб. в зависимости от состояния квартиры и качества ремонта, расположения, этажности, наличия объектов инфраструктуры рядом, заселенности дома, наличия ключей, наличия свидетельства о праве собственности, срока нахождения квартиры в собственности.
Если квартира в собственности менее 3 лет, то лучше дождаться, когда выйдут 3 года с момента регистрации права собственности. До этого времени покупателей будет меньше, и в цене придется двигаться. Вы ведь, наверно, не захотите отдавать государству 13% от полученной суммы и будете продавать по серой схеме...

Общалась с соседями, говорят невозможно продать совсем, цены завышают сильно, а в итоге скидывают 500 или 700 тыс.

Это обычная риэлторская тактика. Сначала ставится конский запредельный ценник. Потом, если спроса совсем нет, то цена потихонечку сбрасывается, пока не найдется покупатель.

Есть вообще смысл связываться с продажей и ожиданиями и потом еще 200 тыс. агентству отдавать за работу секретарскую – разместили и звонки принимают, когда каждая тысяча на счету… (Хотя конечно думали сами выставлять)

Так зависит от того, насколько Вы сами в этом деле способны и имеете возможность заниматься продажей.

Кстати, непосредственно по теме к вопросу о том, на сколько дорожает квартира после получения права собственности.
Недавно мои родственники приобрели однушку на вторичке в павшинской пойме. Без ремонта, но в собственности более 3 лет. Разница между покупной ценой и ценой на аналогичную квартиру в строящемся доме составила примерно 13%.
Варианты "в собственности, но менее 3 лет" не рассматривались при выборе вообще ни за какие деньги.
Вот Вам и ответ, на сколько реально свидетельство о праве собственности может поднять стоимость квартиры в этом районе.

Alice писал(а):

Я предполагаю, цена на аналогичную новостройку на стадии строительства + не больше 1 млн. руб. в зависимости от состояния квартиры и качества ремонта, расположения, этажности, наличия объектов инфраструктуры рядом, заселенности дома, наличия ключей, наличия свидетельства о праве собственности, срока нахождения квартиры в собственности.

Это, конечно, справедливо +1 млн. Но сейчас ДСК продает 3-ку за 6,5 млн(уже мало предложений, но найти можно), тем не менее к вторичке "не подступишься"...
Хочется хоть как-то для себя прояснить на что рассчитывать. В агентстве реальных фактов не выспросить по понятным причинам. Собираю пока слухи.