Павшинская пойма «Микрорайон Красногорье»

Новостройка своими руками

В связи с резким ростом цен на недвижимость за последние годы, особенно в Москве, очень многие оказались перед выбором – как обеспечить себя жильем? Либо покупать готовое жилье по цене минимум 6 - 7 тысяч долларов за квадратный метр, либо покупать более дешевые новостройки. Очень многие не могут себе позволить приобретать готовое жилье в связи с крайне высокими ценами.
Проблема в том, что недорогое жилье (жилье «эконом») класса на этапе строительства не продается по договорам о долевом строительстве вовсе, а лишь с использованием различных схем. Поэтому практически все приобретатели недорого жилья были ВЫНУЖДЕНЫ брать на себя риски и приобретать жилье на этапе строительства по предлагаемым строителями схемам, так как просто не было иных альтернатив.
В заметке описан опыт общения соинвесторов - дольщиков одной московской новостройки, строящейся с 2008 года. Материал поможет потенциальным покупателям реалистистично оценить время окончания строительства и строить общение на основе уже имеющегося опыта.
Соинвесторам была неоднократно предложена помощь различных юристов, адвокатов и организаций на платной основе. В силу отсутствия положительного опыта в открытом доступе и наличия юристов среди дольщиков объекта данная помощь была отвергнута.

Выбор объекта инвестиций

В нашем случае объект был выставлен на продажу с 2007 года, а начало работы Госкомиссии планировалось в 4-м квартале 2008 года. Год за годом, окончание строительства переносилось, а обещания исчезли с сайта продавца и переросли в устные обещания.
Вопрос : Как потенциальный покупатель может получить ориентировочную, но реалистичную дату окончания строительства?
Ответ : Из генерального плана застройки города и распоряжений Правительства Москвы. В нашем случае они сроки тоже срывались, но это то, на что Вы можете опираться в своих запросах в дальнейшем.
Совет : Перед покупкой квартиры в новостройке, не пожалейте своего времени - отправьте письменные запросы в префектуру округа и правительство Москвы - запросите данные об окончании строительства выбранного объекта. Во всех дальнейших обращениях это будет служить точкой опоры. Устные обещания и индивидуальные контракты не в счет и будут являться объектом административного права. Если Вы хотите добиваться помощи чиновников Вам нужно знать даты окончания строительства в их распоряжениях.
Это не скрытая реклама, но некоторые банки очень хорошо и тщательно подходят к выбору объектов под которые дают ипотеку. Один из таких банков "Сбербанк", зайдите на их сайт и посмотрите список аккредитованных новостроек. Такой вариант менее рисковый, но более дорогой. Сразу скажу, что нашей новостройки в списке не было.

Заключение договора

В нашем случае соинвесторы - дольщики сначала покупали векселя, которые по истечению срока давности менялись на предварительные договора. Присоединившиеся в конце 2011 года и далее вступали в Жилищный кооператив.
В последнем случае, при оформлении договора купли-продажи сотрудники Компании сказали, что нужно написать доверенность (заверить у нотариуса) на сотрудника Компании о том, что мы ему доверяем участвовать в заседаниях, обсуждениях. Без доверенности, отказывались выдавать справки об уплате пая в кооперативе.
Совет : Если Вы хотите оформить отзыв доверенность , то его нотариально не нужно оформлять. Нужно просто официально (по почте с описью вложения, или лично с отметкой о принятии) уведомить об этом поверенного и тех лиц, для представительства перед которыми выдана доверенность.

Общение с представителями органов власти

В связи с тем, что окончание строительства бесконечно переносилось, соинвесторы стали проявлять активность и обеспокоенные судьбой своих вложений. В течении всего срока, Компания ни разу не проинформировала людей, инвестировавших миллионы рублей в индивидуальном порядке.
В письменном виде, Компания продавшая векселя, паи ответила следующее : "указать конкретные сроки не представляется возможным, так как товарищество не является заказчиком - застройщиков, не является эксплуатирующей организацией и соответственно не несет ответственности за третьих лиц". Хотя из информации предоставленной официальными органами следовало, что заказчиками, подрядчиками и будущая управляющая компания являлись дочерними компаниями.
Совет : Иерархия обращений - письмо Президенту
Порядок обращения всегда должен быть последовательным, начиная с низших инстанций и на вверх, при этом прикладывая к каждому последующему обращению, ранее направленное обращения и полученные отписки.
Если до Управления делами Президента дойдёт такое письмо с приложенными подтверждениями об обращениях в ниже стоящие инстанции и отписками, то такое обращение берут на контроль. Если просто жалоба, то её спускают в нижестоящие инстанции, а те ещё ниже. Так у нас работает аппарат. Как правило такие жалобы не на контроле.
Кроме того, когда граждане создают объединения, общественные организации или входят в организации (движения), то к такой категории граждан отношение совсем другое. Чиновники бояться когда граждане организованно объединяются.
Важно держать открытыми координаты куда соинвесторы могут обращаться, ответы и тексты писем. Ведь если соинвестор отправит одно обращение в год, от типичного многоквартирного дома в 400 квартир - Вы будете всегда на виду.

Инициативная группа

Чтобы избежать общения с соинвесторами, продавцы (иначе не назовешь, так как застройщиком не являются) сажают одного человека "руководителя отдела по работе с инициативными группами", который в свою очередь работает только с одним человеком от соинвесторов -дольщиков. У соинвесторов это один и тот же человек от нескольких или даже целого микрорайона.
Тут делается упор на человеческую слабость, представитель соинвесторов называет себя "Руководителем Инициативной Группы" после чего цель продавца достигнута - один человек задаёт вопросы от многих сотен. Таким образом снижается поток обращений за банальной информацией - обновленных графиков строительства, подключений по постоянной схеме к коммуникациям, позволить участвовать в выборе управляющей компании.
Глава инициативной группы пытается совместить работу, семью и стройку, при этом не являясь профессиональным строителем, адвокатам или кем-то еще, но при этом тщеславным.
При средней площади квартиры в 50 кв.м и цене в 100 тысяч рублей за квадрат речь идет о проекте стоимость в 2 млрд. рублей (400 квартир в одном доме) .
Тщеславие и предвзятость сказывается не только на несбалансированном интересе (своя рубашка, корпус, дом ближе к телу), но и вялым подрыгиванием - "мне за это денег не платят, общественные начало за многомиллиардную стройку без формальной ответственности".
На это и делается ставка, продавец на запросы от остальных соинвесторов начинает генерировать отписки -обращайтесь в инициативную группу.
Совет: избежать создания инициативной группы нельзя, так как тщеславие даст о себе знать и "продавцы" примут первого зарегистрировавшегося. Создайте её первым, зарегистрируйте почту и позвольте отправлять от имени инициативной группы вопросы в СУ-155, ставя на копию список рассылки и регистрируя вопросы. Большинство почтовых ящиков можно настроить таким образом, чтобы получаемая почта рассылалась на определенную группу (или всех желающих соинвесторов).

Все упоминаемые в тексте торговые марки являются собственностью их уважаемых владельцев, и все права сохранены. Названия товаров и имена политиков не указывают на реально существующие рыночные продукты и относятся только к проекциям элементов торгово-политического информационного пространства, принудительно индуцированным в качестве объектов индивидуального ума. Автор просит воспринимать их исключительно в этом качестве. Остальные совпадения случайны. Мнения автора могут не совпадать с его точкой зрения. (c) Виктор Пелевин, Generation «П».

Если Вы применяли какие-то иные способы работы с органами власти и застройщиками, будем рады если Вы поделитесь ими.

Нагатино-Садовники, мкр.1, д.29А - сайт дома и района - http://www.NagatinoS.com

NagatonoS, вы уверены, что это надо было сюда писать? при чем тут банкротство СУк?

посдкажите куда - я переложу

ScorpiЙ®,
А нельзя ли создать отдельную тему "Новостройка - своими руками" в разделе "Правовое поле" или "Общение".

Ну уж явно тут это лишнее. Я бы переместила это в тему, где обсуждались взаимоотношения с застройщиками. Есть тут такая?

откуда ей тут взяться?

NagatinoS писал(а):

Инициативная группа
Чтобы избежать общения с соинвесторами, продавцы (иначе не назовешь, так как застройщиком не являются) сажают одного человека "руководителя отдела по работе с инициативными группами", который в свою очередь работает только с одним человеком от соинвесторов -дольщиков. У соинвесторов это один и тот же человек от нескольких или даже целого микрорайона.
Тут делается упор на человеческую слабость, представитель соинвесторов называет себя "Руководителем Инициативной Группы" после чего цель продавца достигнута - один человек задаёт вопросы от многих сотен. Таким образом снижается поток обращений за банальной информацией - обновленных графиков строительства, подключений по постоянной схеме к коммуникациям, позволить участвовать в выборе управляющей компании.
Глава инициативной группы пытается совместить работу, семью и стройку, при этом не являясь профессиональным строителем, адвокатам или кем-то еще, но при этом тщеславным.
При средней площади квартиры в 50 кв.м и цене в 100 тысяч рублей за квадрат речь идет о проекте стоимость в 2 млрд. рублей (400 квартир в одном доме) .
Тщеславие и предвзятость сказывается не только на несбалансированном интересе (своя рубашка, корпус, дом ближе к телу), но и вялым подрыгиванием - "мне за это денег не платят, общественные начало за многомиллиардную стройку без формальной ответственности".
На это и делается ставка, продавец на запросы от остальных соинвесторов начинает генерировать отписки -обращайтесь в инициативную группу.
Совет: избежать создания инициативной группы нельзя, так как тщеславие даст о себе знать и "продавцы" примут первого зарегистрировавшегося. Создайте её первым, зарегистрируйте почту и позвольте отправлять от имени инициативной группы вопросы в СУ-155, ставя на копию список рассылки и регистрируя вопросы. Большинство почтовых ящиков можно настроить таким образом, чтобы получаемая почта рассылалась на определенную группу (или всех желающих соинвесторов).

Нагатино-Садовники, мкр.1, д.29А - сайт дома и района - http://www.NagatinoS.com

Простите, я не понял. Судя по вашему сайту вы представляете ИГ дома в Нагатино-Садовники.
Т.е. вы тот самый "тщеславный и предвзятый" глава инициативной группы?

Arkadar,
Посыпаю голову пеплом, мы натворили много глупостей, прежде чем работы была налажена. А Вы что делали, в дополнение к упомянутому в заметке?

Таки долго я читала, читала, читала
И не поняла, зачем так много буков, когда смысл сводится к нескольким предложениям : "Будьте бдительны, выбирая новостройку, проверьте ее надежность через реестр Сбербанка, при необходимости повлиять на ситуацию пишите обращения, а не жалобы в органы власти,начиная с нижестоящих инстанций и выше, создавайте свои объеднения граждан и не доверяйте инициативной группе, которая наряду с управляющей компанией, является ставленником застройщика."
А при чем здесь "своими руками"

slonik-dunya писал(а):

и не доверяйте инициативной группе, которая наряду с управляющей компанией, является ставленником застройщика

Да я этого и не понимаю. Товарищ сам из инициативной группы, при этом декларирует:

NagatinoS писал(а):

Глава инициативной группы пытается совместить работу, семью и стройку, при этом не являясь профессиональным строителем, адвокатам или кем-то еще, но при этом тщеславным.

NagatinoS писал(а):

Тщеславие и предвзятость сказывается не только на несбалансированном интересе (своя рубашка, корпус, дом ближе к телу), но и вялым подрыгиванием - "мне за это денег не платят, общественные начало за многомиллиардную стройку без формальной ответственности".

NagatinoS писал(а):

Arkadar писал(а):

Простите, я не понял. Судя по вашему сайту вы представляете ИГ дома в Нагатино-Садовники. Т.е. вы тот самый "тщеславный и предвзятый" глава инициативной группы?

Посыпаю голову пеплом, мы натворили много глупостей, прежде чем работы была налажена.

Сам с собой что ли борется?

NagatinoS писал(а):

А Вы что делали, в дополнение к упомянутому в заметке?

Скажу сначала, что и того, что вы указали в заметке, я не делал.
Во-первых мне не надо было,

Во-вторых:
Ваши "способы борьбы и проверки объекта":
1) генплан. Сами говорите, что указанные в нем сроки могут смещать. Так что как способ проверки плохо подходит.
2) аккредитация Сбербанком. Да, хороший способ проверки. Но если мы говорим про СУ-155 (а ваша статья явно про них), то только что посмотрел список новостроек на сайте сбербанка - ни одной от СУ не нашел. Если найдете - тыкните меня носом, пожалуйста. Мог действительно просмотреть.
Следуя вашей логике: нет в списке сбера -> у СУ вообще тогда нельзя покупать квартиру. Но тогда зачем вся остальная статья?
3) отзыв доверенности, если вляпался в ЖСК. А в чем смысл? Ну т.е. вы отозвали и это как-то повлияло на сроки стройки или что?
4) заваливание разных инстанций письмами, начиная с нижестоящих. В целом логика верная. Интересует - принесли ли ваши действия какие-то результативные плоды?
5) про инициативную группу уже ответил выше, что нифига не понял ту мысль, которую вы хотите донести.

Мои "способы борьбы":
покупать квартиру в доме на стадии сдачи и не влезать в ЖСК. Собственно после этого уже и бороться с застройщиком не надо.

slonik-dunya,
Это уже сейчас понятно....почти 5 лет спустя и около сотни обращений. Но не понятно что делать дальше. Мы, как будтно наткнулись на каменную стену. И хотели зарядиться вашим опытом. Быть может Ваша инициативная группа делала что-то еще?
А то нам представители власти строителей на стройке считают :
http://nagatinos.com/Official/201205Prefectura.html

Своими руками, потому что затраченное время превышает все мыслимые пределы...

Arkadar, добрый день!

Уже не борюсь. Спасибо за Ваш отзыв. Статья описывает опыт, что позволит другим, избежать наступления на одни и те же грабли.
По идее отзыв доверенности и участие в кооперативе, если отзовут 50% жителей, то можно сменить или повлиять на выбор УК еще до сдачи дума УК или дома оформления собственности.

Ваши метод идеален, однако :
- При такой схеме ограничен выбор объекта покупки
- Более дорогой вариант.

Но даже если мы полностью согласны, то хотелось бы услышать опыт Красногрья. Что еще делали Вы? Единственная цель статьи жителей Нагатино-Садовники, мкр.1, д.29А - поиск опыта.
С уважением,
Настя

Инициативной группой Нагатино-Садовники получен ответ от главы управы района Нагатино-Садовники, города МОсквы по вопросу строительства и сдачи дома Нагатино-Садовники, мкр.1, корпус 29А в эксплуатацию.

В письме к инициативной группе глава управы пишет, что срок сдачи ввода всех объектов до 31.12.2012. Благоустройство территории будет выполняться по окончанию строительных работ.

В соответствии с условиями инвестиционного контракта заказчик-застройщик обязан обеспечить за счет собственных либо привлеченных (заемных) средств финансирование реализации инвестиционного проекта в полном объеме, включая городские инженерные коммуникации, оплату за технологические присоединение к распределительным энергетическим сетям "Московская городская энергетическая компания".

В общем-то обычный ответ в предверии Нового 2012 года (5-го года с момента начала рассчистки территории дома), если бы не одно но - две недели спустя получен ответ из Префектуры Южного Административного округа, по которому обозначен перенос ввода в эскплуатацию до 31-го Марта 2013 года.

Как соинвесторы домов мы не только не были заблоговременно оповещены об этом существенном факте, но и пост фактум СУ-155 не проинформировала соинвесторов, равно как и не объяснила причины. Более того, соинвесторы неоднократно обращались с письмами в адрес Генерального директора ООО "ОКС СУ №155" и ЗАО «СУ №155» и до сих пор не получены ответ (почти 6 месяцев спустя).

http://nagatinos.com/Official/201210UpravaNS.html

Слов нет - одни эмоции...

На официальном сайте дома Нагатино-Садовнии, мкр.1, корпус 29А - http://www.NagatinoS.com опубликованы фотографии дома, сданного в эксплуатацию:




Дом предлагается выставить сразу в двух номинациях:

"Лучший московский дворик" среди новостроек.
"Лучший дом для инвалидов" - как Вы видите подъезды специально оборудованы всеми удобствами.

Остальные фотографии можно увидеть на сайте дома :
http://nagatinos.com/201304.html

Там же можно увидеть первый пожар в квартире, не успевшись заселиться. В общем-то несоблюдение правил техники безопасности - проживание в условиях для того непригодных, разведение костров в квартирах не только отрицательно относится на здоровье, но позволяет судить о контроле качества и строительства в целом.

На сегодняшний день дом Нагатино-Садовники, мкр.1, корпус 29А имеет следующую историю:
1. Кран, поставленный на "попа": http://NagatinoS.com/201210.html
2. Рабочего, что раздавило плитой на стройке.
3. Пожар в незаселенном доме : http://NagatinoS.com/201304.html
4. Строительство с 2008 года : http://NagatinoS.com/200903.html

Если у Вас есть фотографии или ответы на обращения, присылайте их в инициативную группу дома. На следующей неделе будет опубликована серия обращений из официальных органов, включая администрацию Президента РФ.

Мосгосстройнадзор и департамент строительства города Москвы

Инициативной группой домав по адресу Нагатино-Садовники, мкр1, корпус 29А получена отписка из комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор).

Комитетом осуществляется государственный строительный надзор в соответствии с ст.52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Застройщиком ЗАО "СУ №155" представлен график завершения работ и передачи под заселение жилого дома. Заселение жилого дома в соответствии с представленным графиком планируется в конце мая 2013 года.

Оригинал ответа из Мосгосстройнадзор: http://nagatinos.com/Official/201303StroyNadzor.html

Инициативная группа дома по адресу Нагатино-Садовники, мкр.1, корпус 29А получила ответ из департамента строительства города Москвы.
В соответствии с поручением руководителя Департамента города МОсквы А.Ю. Бочкарева в связи с Вашим обращением на его имя по вопросу завершения строительства и обеспечения ввода в эксплуатацию жилого дома по адресу: Нагатино-Садовники, мкр.1, корпус 29А (инвестор - ЗАО "СУ-155", генподрядчик - МЖС "СУ-155"), сообщаю....заселение дома планируется в июне 2013 года!

Оригинал ответа из департамента строительства города МОсквы на сайте дома : http://nagatinos.com/Official/201303DepGosStroy.html

Обновлены фотографии дома. Замазан страшный скол на крыше, без замены плиты. Устранены последствия выгоревшей квартиры :


http://nagatinos.com/201304.html

Если Вы сами обращались в СУ-155 или иные инстанции по вопросам строительства дома по адресу г. Москва, Нагатино-Садовники, мкр.1, д.29А - присылайте их к нам. Вся личная информация будет удалена. Вместе мы добьёмся окончания строительства дома и контроля качества за строительством - быстрее!

Единственно действущей инициативной группой дома Нагатино-Садовники, мкр.1, корпус 29А (Нагатинская набережная, д. 10, корп. 3) произведен анализ состояния дома на Октябрь-Ноябрь 2013 года.
Сделаны красивые фотографии дома, с другой стороны Москва-реки:


Двери, во многие квартиры выломаны, так как строителями нужны теплые туалеты, или нетерпеливым соседям доступ, для установки подпорок для заливки стяжки.
Но вот она - квартира от ведущего застройщика города-героя МосквЫ, реализующего паи в доме по цене 160 тысяч рублей за квадратный метр:

Это, во истину дом современной России в её самом центре!

Вот так выглядит пожарная лестница на крышу дома Нагатино-Садовники, мкр.1, корпус 29А - на последнем этаже решили сэкономить....:


Дом по адресу Нагатино-Садовники, мкр.1, корпус 29А (Нагатинская набережная, д. 10, корп. 3) год назад был сдан застройщиком и принят в экплуатацию управой Нагатино-Садовники. Вот так выглядят дворы год спустя, безусловно и строители и чиновники готовы жить в таком окружении со своими детьми ,семьями и родственниками. Это новые стандарты столицы России - Москвы в 21-м веке. Такой двор, можно легко претендовать на звание лучшего дворика города-героя:


Детская площадка, как и в целом дворик дома, сданного и принятого в эксплуатацию заслуживает всяческих похвал и пользуется заслуженным вниманием:

Продавцы паев и ответственные лица часто приводят своих детей поиграть в этом удивительном месте, где всё создано для детей и реализации одной из самых важных нациольных программ, о которых столько говорится с высоких трибун.

Фотографии выложены на официальном сайте дома и района : http://www.NagatinoS.com/201310.html

Выложены многочисленные варианты перепланировок квартир серии И-155н, отправленные будущими собственниками дома:
http://www.nagatinos.com/i155/001-3bed.html
Если у Вас есть варианты или новые фотографии, присылайте их нам!


Нагатино-Садовники, мкр.1, корпус 29А - сайт дома и района http://www.NagatinoS.com