Попалось мне сегодня любопытная статья по смене управляющей компании. И что интересно от дочки все той же СУ 155. От себя могу добавить, что порядка там стало намного больше. Как раз недавно пришлось проводить инспекцию этого ТСЖ.
Эксперт, Москва, 30 Августа 2010 06:00
ПРОСТО МЫ ТУТ ЖИВЕМ
Автор: ИЛЬЯ СТУПИН
Опыт создания столичного ТСЖ " Панфилат " показывает, что для наведения порядка в ЖКХ необходимо конструктивное желание жильцов противостоять натиску посредников в этой отрасли и контролировать расходы на жилищно-коммунальные услуги
В Москве участились скандалы, связанные с эксплуатацией многоквартирных домов.
Недавно выяснилось, что во многих домах вопреки желанию собственников квартир созданы фиктивные товарищества собственников жилья (ТСЖ), номинальными председателями которых числятся чиновники управ либо коммунальщики из государственных учреждений инженерных служб (ГУИС). Стихийно возникшие инициативные группы граждан, испугавшихся финансовых махинаций с квартплатой, стали обращаться в суды с исками о ликвидации таких структур.
Конфликты в сфере жилищно-коммунальных услуг возникают неслучайно. До недавнего времени граждане не спешили объединяться в товарищества собственников жилья: по экспертным оценкам, сегодня в управлении ТСЖ находится менее 7% жилого фонда страны. Этим обстоятельством не преминули воспользоваться чиновники. Фактически рынок ЖКУ был поделен между муниципальными жилищно-коммунальными предприятиями и созданными на их базе частными управляющими компаниями ( УК). Многие из таких компаний прямо или косвенно контролируются муниципальными клерками, по сути являясь приватизированными ДЕЗами (дирекциями единого заказчика) и РЭУ (ремонтно-эксплуатационными управлениями).
Кроме того, в некоторых регионах чиновниками жилкомхоза были предприняты попытки создания фиктивных ТСЖ с целью передачи контрактов на обслуживание домов дружественным структурам.
Повышенный интерес к обслуживанию многоквартирного жилого фонда легко объясним. Сегодня управляющие компании, будь то муниципальный ДЕЗ либо частный подрядчик, и ТСЖ имеют право не только привлекать любых субподрядчиков, но и аккумулировать на своих счетах все денежные потоки жителей домов. То есть плату за энергоресурсы, содержание и ремонт жилого фонда. По закону именно УК и ТСЖ, а вовсе не теплосети и водоканалы выступают непосредственными исполнителями жилищно-коммунальных услуг. Более того, УК и ТСЖ имеют доступ не только к деньгам жителей, но и к бюджетным субсидиям. Например, в Москве ежегодно выделяется около 22 млрд рублей в виде субсидий на содержание и ремонт жилья (покрывают почти половину тарифа).
Предпосылки для масштабного передела локальных рынков ЖКУ (как правило, география бизнеса одной УК ограничивается одним районом города) были созданы Жилищным кодексом, принятым в 2006 году. Этот документ позволил жителям многоквартирных домов управлять своим жильем самостоятельно (что на практике почти невозможно) или нанимать УК (муниципальные или частные) решением общего собрания (без создания ТСЖ). Большинство граждан воспользовались этой пассивной схемой управления.
Такой механизм стал почвой для многочисленных злоупотреблений.
Так, по информации Федеральной антимонопольной службы, в 2009 году было cфальсифицировано около 95% протоколов общих собраний собственников жилья в многоквартирных домах, от лица которых впоследствии были заключены контракты на управление многоквартирными домами с УК. Этому не приходится удивляться, учитывая индифферентное отношение большинства граждан к процессам, происходящим в сфере ЖКХ.
Однако в последнее время на волне захлестнувших коммунальную отрасль скандалов стали появляться предпосылки для осознанного объединения собственников квартир в ТСЖ. Во-первых, к горожанам пришло понимание, что только ТСЖ, при всех его минусах, в состоянии контролировать движение денежных средств и привлечение субподрядчиков. Такова объективная реальность. ТСЖ может управлять домом самостоятельно, а может нанять УК, но все денежные потоки будут поступать на счет ТСЖ и распределяться лицами, которым сами жители делегируют это право.
Во-вторых, стал формироваться активный спрос на качественные жилищно-коммунальные услуги. Прежде всего со стороны собственников нового жилья, которые столкнулись с резким ростом тарифов и беспределом со стороны эксплуатирующих компаний, созданных застройщиками без учета мнения жильцов.
Жители новостроек больше не желают вносить квартплату, превышающую городские тарифы в четыре-пять раз (80-100 рублей за квадратный метр ежемесячно), но при этом получать скудный пакет услуг. "Обидно быть лохом" - так обозначил свою позицию собственник квартиры в одном из жилых комплексов, построенных компанией "Дон-строй", возмущенный низким уровнем коммунального комфорта при непомерно высоких, по его мнению, эксплуатационных затратах.
Конечно, у такого формата управления жильем, как ТСЖ, много недостатков. Эффективной работе товариществ мешает несознательность и безответственность отдельных жителей, несовершенство законодательства, отсутствие материально технической базы. Удивляет и позиция местных властей. С одной стороны, чиновники активно призывают к созданию ТСЖ, но с другой - всячески блокируют этот процесс либо пытаются его контролировать (как в случае создания фиктивных ТСЖ). Власти уклоняются от межевания земли под многоквартирными домами, активно отбирают у ТСЖ общее имущество (подвалы, технические помещения), тем самым лишая жилищные объединения свободы маневра. Безусловно, функционирование ТСЖ требует от его членов титанических усилий в борьбе с бюрократией. В отсутствие механизмов управления отраслью и цивилизованного рынка у ТСЖ неизбежно возникают конфликты с органами власти и ресурсоснабжающими монополиями.
Но при всем при этом дееспособные ТСЖ возникают. Об их эффективности позволяют судить не только чистые подъезды и благоустроенные дворы, но и относительно прозрачные финансовые схемы. Как нам представляется, успешные товарищества могли бы стать фундаментом позитивных преобразований в системе ЖКХ. Это произойдет в том случае, если государство прекратит жилищно-коммунальные эксперименты и просто создаст условия для тиражирования накопленного такими организациями опыта. Возможно, на базе успешных ТСЖ могли бы возникнуть профессиональные и честные управляющие компании, способные направить рынок ЖКУ в цивилизованное русло.
Одно из таких образцовых и перспективных ТСЖ нам удалось обнаружить на северо-западе Москвы, в районе Северное Тушино. Председатель ТСЖ Никита Матвеенков рассказал о том, как жителям обычного многоквартирного дома удалось избавиться от обременительных услуг навязанной застройщиком эксплуатирующей компании, а также самостоятельно навести порядок в отдельно взятом жилищно-коммунальном хозяйстве.
- Как получилось, что вы стали председателем ТСЖ?
- Несколько лет назад я купил квартиру в одном из домов, построенных компанией СУ-155 на северо-западе Москвы, в Северном Тушине. Дом должны были сдать в 2003 году, но сдали в 2005-м. Дальше - классическая схема. Застройщик создал ТСЖ и передал весь жилой квартал, семь домов, своей управляющей компании. Когда наши корпуса сдали в эксплуатацию, то воды не было, электричество подавалось по временной схеме. Зимой 2006 года дом вообще разморозился. Вот тогда-то народ стал роптать. Из-за нарушений, допущенных строительной компанией при оформлении документов на землю, нам пришлось оформлять собственность на квартиры через суд. Стихийно возникла инициативная группа. Потом мы поняли, что сама по себе инициативная группа ничего не добьется, поэтому было решено создать ТСЖ, которое мы назвали "Панфилат ". Я раньше какое-то время работал в сервисном центре ЖКХ, имел представление об этой отрасли. Поэтому, когда предложили возглавить товарищество, долго не раздумывал. Тем более у меня к тому времени был небольшой собственный бизнес, с ЖКХ никак не связанный и позволяющий прокормить семью.
- Как складывались взаимоотношения между ТСЖ и эксплуатирующей компанией застройщика?
- Я до сих пор не понимаю, почему они позволили нам провести общее собрание собственников. Теоретически у эксплуатирующей компании были все возможности заблокировать это мероприятие. Но нам, наоборот, они выделили помещение. Это важно, потому что появилось место, где можно собраться. Мы отнеслись к делу серьезно - ведь для создания ТСЖ нужно собрать 51 процент голосов собственников. Изучили все PR-методики. У нас один из членов правления, топ-менеджер крупного производителя прохладительных напитков, специализируется на продвижении продукции. Его опыт очень помог. Сначала мы обошли всех жителей, потом расклеили объявления, а в заключение провели четыре волны обзвонов, воспользовавшись услугами колл-центра. Это позволило привлечь внимание жителей и организовать общее собрание. В назначенный день установили сцену, прикатили полфуры лимонада, которую купили по демпинговой цене в обмен на обещание вывесить рекламный баннер производителя...
- Прямо сценарий к фильму " День выборов"...
- Да! Мы когда этот фильм смотрели, то очень смеялись. Это про нас. Все описанные там PR-технологии мы использовали. Предварительно дали возможность людям, которые не смогут присутствовать на общем собрании, отразить свою позицию. Собрали заявления с просьбой учесть их мнение при подсчете голосов. В конце концов все это позволило обеспечить кворум и принять решение о создании ТСЖ. Мы когда руководителю УК показали протокол, то у него случилась истерика. Протокол он у нас отобрал, лишил помещения, отправил в дорогу дальнюю. Но мы двинулись в другом направлении: официально зарегистрировали ТСЖ "Панфилат " и заявили о себе как о самостоятельном юридическом лице. Начали штурмовать органы исполнительной власти, заявлять, что выполняем указ мэра по созданию ТСЖ. Однако представитель эксплуатирующей компании на одном из собраний в управе безапелляционно заявил: это наш бизнес, мы его не отдадим. После чего подал в суд иск о признании решения общего собрания недействительным и о ликвидации нашего ТСЖ. Мол, нарушены установленные законом процедуры. Но мы представили веские контраргументы и выиграли дело, получив не только моральное удовлетворение, но и судебное решение, подтверждающее нашу легитимность. Теперь это была железобетонная стена, которую пробить невозможно. Дальше события развивались стремительно. В мае мы вынудили УК заключить договор уже с нашим ТСЖ на наших условиях. Одним из условий было сокращение управляющей компанией накопленных долгов перед ресурсоснабжающими организациями. Сумма была порядка 40 миллионов рублей.
- Откуда взялись такие долги?