ООО «УК «Павшино» утверждает, что якобы является управляющей организацией в домах в Павшинской пойме.
Под термином «управляющая организация» (др. - «управляющая компания») понимается определение, данное в Постановлении Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». «Управляющая организация» - юридическое лицо независимо от организационной формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом».
Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ договор с управляющей организацией могут заключить:
- собственники помещений в многоквартирном доме (при способе управления домом управляющей организацией);
- органы управления ТСЖ (при способе управления домом товариществом собственников жилья);
- органы управления ЖСК;
- органы управления иного специализированного потребительского кооператива.
Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ заключение договора с каждым собственником помещения в многоквартирном доме возможно только в случае, если управляющая организация выбрана общим собранием собственников помещений.
Также, согласно ЖК РФ, будущие собственники вправе до ввода дома в эксплуатацию создать ТСЖ.
И если в сдаваемом в эксплуатацию доме не было сформировано ТСЖ, то после приемки дома в эксплуатацию заключить договор на управление многоквартирным домом управляющая организация не сможет, поскольку субъект, с которым возможно заключение договора на управление многоквартирным домом будет отсутствовать (с будущими собственниками нельзя, а ТСЖ, с которым можно, не создано).
Таким образом, в силу положений ст. 162 ЖК РФ управляющая компания могла законно вступить в процесс управления многоквартирным домом-новостройкой только заключив договор управления многоквартирным домом с ТСЖ, созданным до ввода дома в эксплуатацию.
И такой прецедент был создан. До ввода домов в эксплуатацию ООО «РФСК» и ЗАО «СУ-155», объявив себя будущими собственниками всех возводимых площадей, на основании ст. 139 ЖК РФ приняли решения о создании Товариществ собственников жилья для управления многоквартирными домами в Павшинской пойме.
Всего в этот период было создано восемь товариществ (данные из базы ФНС на http://www.valaam-info.ru):
ТСЖ «Павшино-1» ОГРН 1065024020412 (мкр.1, корп. 8, корп. 9, корп. 10, корп.11, корп.12А)
ТСЖ "Павшино-2" ОГРН 1065024020445 (мкр.1, корп.12б, корп. 13, корп. 14, корп. 15, корп.16)
ТСЖ "Павшино-3" ОГРН 1065024020380 (мкр.1, корп.17, корп.18, корп.19, корп.20, корп.21)
ТСЖ "Павшино-4" ОГРН 1065024020390
ТСЖ "Павшино-5" ОГРН 1065024020423
ТСЖ "Павшино-6" ОГРН 1065024020401
ТСЖ "Павшино-7" ОГРН 1065024020434
ТСЖ "Павшино-8" ОГРН 1065024020456
Все ТСЖ зарегистрированы в ИФНС по г. Красногорску в один и тот же день -18.08.2006, адрес местонахождения у всех одинаковый - 143400,Московская обл,Красногорский р-н,Красногорск г, Павшинская пойма, мкр.1 ул,14, председателем во всех перечисленных ТСЖ был назначен Антонов М.В.
В каждое из ТСЖ было включено по несколько домов.
Но, вышла неувязочка. Нам непонятно, кто прошляпил сроки, но к моменту регистрации ТСЖ Павшино-1,2 дома по строительному адресу мкр. № 1, корп. 11, корп. 12-Б, корп. 13 уже были введены в эксплуатацию. Тут создатели ТСЖ слегка «зазевались», и получилось так, что создание в них ТСЖ произошло в уже построенных домах, т.е. когда оснований для применения ст. 139 ЖК РФ уже не имелось.
Тем не менее, ТСЖ были созданы, и с тех пор способом управления домами в Павшинской пойме – было управление Товариществом собственников жилья, а не управляющей организацией.
В августе 2006 года общими собраниями перечисленных товариществ были приняты решения о передаче полномочий по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества в них ООО «УК «Павшино» на основании договора, о заключении между Товариществами и ООО «УК «Павшино» договора на управление, содержание и ремонт общего имущества МКД.
Копию одного из таких решений удалось истребовать в ходе одного из судебных процессов между ООО «УК «Павшино» и новоселами. Однако, копии заключенных договоров между ТСЖ и ООО «УК «Павшино» тщательно скрываются от новоселов, и истребовать хотя бы один из них нам не удалось даже в судебном порядке.
Однако, у нас имеется информация, что договоры такие действительно существуют, но всех признаков договора управления МКД, указанных в ст. 162 ЖК РФ, не содержат. Хотя жилищный кодекс предусматривает, что при управлении МКД товариществом собственников жилья договор на управление домом заключается с ТСЖ, а не с каждым собственником отдельно, ООО «УК «Павшино» при заселении требовала от граждан, подписать с ней договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.
Данные договоры также не содержат всех признаков договора управления МКД, указанных в ст. 162 ЖК РФ. Во-первых, потому что ТСЖ не может быть посредником в предоставлении коммунальных услуг и, соответственно, сторонами договора в нем должны быть не-члены ТСЖ и, собственно, ТСЖ (членам ТСЖ такой договор вообще не нужен).
Во-вторых, потому что обязательств по предоставлению коммунальных услуг, как это должно быть в договоре управления управляющей компанией, договоры "ООО УК Павшино-житель" не предусматривают). Договоры между ООО «УК «Павшино» и гражданами-будущими собственниками можно квалифицировать как смешанные договоры, содержащие элементы различных гражданско-правовых сделок, но договорами управления МКД назвать никак нельзя.