Павшинская пойма «Микрорайон Красногорье»

Интересные мнения по поводу повышения цен
http://www.irn.ru/articles/6871.html

Мое мнение - цены будут расти до тех пор, пока растет благостояние и численность жителей Москвы, все остальное - следствие.
Простой пример, в "бедной" Молдавии, конкретно в столице, жилье дешевеет, хотя его там почти не стоят. Причина - бедность.

Волне возможно, что цены могут еще расти, но отнюдь не по причине повышения благосостояния москвичей (темпы далеко не те), а до тех пор пока окончательно не иссякнут сбережения, которые раньше где-нить лежали под подушкой или депозитах в долларах, и более менее значимые останки которых направляются сейчас активно и хаотично в "останки" на рынке недвижимости. Основная причина - растущее недоверие к американской валюте наравне с недоверием (по разным причинам) к альтернативным способам сбережений/инвестициям. Проблема в другом - этот источник вскоре иссякнет, а текущие средние зарплаты москвичей не способны будут обеспечивать в кратко- и среднесрочной перспективе при существующей ситуации на рынке жилья и ипотечных программах накопления последующих сбережений для покупки жилья. И, ради интереса, сколько должен получать средний москвич и сколько по времени копить с учетом текущего потребления , чтобы в конце концов накопить на квартиру/приобрести ее по ипотеке при средней цене, скажем, 2500-3000 долл/метр на далеко не престижное жилье? И много таких?
Таким образом, по крайней мере, стагнация на указанном выше рынке в принципе неизбежна.

Alex230178 писал(а):

Таким образом, по крайней мере, стагнация на указанном выше рынке в принципе неизбежна.

Интересно только когда... Стагнацию, а иногда и обвал цен, ежегодно прогнозируют на протяжении последних лет 6 точно. Только вот она все никак не наступает

Тут про темпы роста стоимости жилья - впечатляет ЖМИТЕ

Nuta писал(а):

Интересно только когда... Стагнацию, а иногда и обвал цен, ежегодно прогнозируют на протяжении последних лет 6 точно. Только вот она все никак не наступает

Не наступала, потому что до недавнего времени все этого ждали, а потом разочаровались в прогнозах + подлил в огонь массированный, замаскированный различными, зачастую небесспорными и иногда "высосанными буквально из пальца" причинами (как то: принятие закона, рост ипотеки/доходов населения, чиновничий беспредел,рост себестоимости, отсутствие свободных мест для застройки, инфраструктурные проблемы и пр.) пиар, а по сути миф, со стороны застройщиков и риелтеров о росте цен + сыгравший злую шутку с покупателями эффект ожидания все больших цен на этом фоне.

А когда наступит:
- когда снизится платежеспособный спрос,а он без сомнений снизится на фоне падения доллара и снижения накоплений + повышение спроса на альтернативные высокодоходные вложения;
- когда в ближайщие год-два будут большей частью удовлетворены потребности военных и пр. льготников в жилье в Москве и Подмосковье - по неудачному стечению обстоятельств именно они "вымыли" с рынка много квартир "эконом-класса";
- когда далее пойдет постепенное превышения предложения квартир над спросом (а это также рано или поздно произойдет -сейчас пока стройкомпании активно спекулятивно играют на повышении существующих незначительных стройобъектах) - примерно два-три года до появления новых объектов в более менее значимом количестве;
- когда далее по цепной реакции,на основе указанных выше причин, будут сбрасываться приобретенные за последние 4-5 лет инвестиционные квартиры плюс далее возрастающий по спирали обратный эффект ожидания (по примеру нынешнего - тока наоборот) все более низких цен - все это может в принципе достаточно существенно "обвалить" рынок по сравнению с текущими ценами.
Да еще если на указанные выше причины наложить еще элементарные, проверенные временем законы рынка (за высоким ростом практически всегда следует либо стагнация либо спад) и политические факторы -предстоящие выборы с возможной демонополизацией рынка недвижимости в столице и области с параллельной сменой лидеров рынка жилья...
Таким образом, возникает теоретическая цифра существенных изменений - 2- максимум 3 года... может быть чуть раньше.

Alex230178 писал(а):

А когда наступит:
- когда снизится платежеспособный спрос,а он без сомнений снизится на фоне падения доллара и снижения накоплений + повышение спроса на альтернативные высокодоходные вложения;
- когда в ближайщие год-два будут большей частью удовлетворены потребности военных и пр. льготников в жилье в Москве и Подмосковье - по неудачному стечению обстоятельств именно они "вымыли" с рынка много квартир "эконом-класса";
.

-1.У человека зарплата в рублях - почему снизятся его накопления?
-2. Льготников удовлетвоорили? Но ведь не всех !!!
Достаточно сложный вопрос, действительно, не может идти бесконечный рост цен, но :
По любому свободных территорий все меньше
Идет инфляция - дорожает нефть--бензин--строительство --продукты и т.д.
Альтернативные высодоходные вложения? Это Вы про ПИФы? Там есть риск, а тут купил и сдавай квартиру если уж по минимуму. Мало, зато Оччень надежно. В ПИФах ведь тоже может уменьшится доходность...

Сомневаюсь, что в Москве цены остановятся. По статистике квартиры в Москве в основном покупают не москвичи (им зарплаты не позволяют). А страна наша огромная, резерв покупателей очень большой.

Россия, будет прирастать Сибирью, если Вы помните, то так сказал М.В. Ломоносов, пока у нас есть мировые источники энергоресурсов, а также лидеры по продаже этих самых ресурсов, то и инфляция и покупательная способность на жильё будет постоянно повышаться и расти. Этот процесс не обратим, следует признать его и понимать, что рост цен в ближайшее время не остановить, к этому приходиться приспосабливаться и жить дальше. А мы пытаемся предугадать или раскрыть причину, а нужно нам это или нет? Или здесь собрались финансовые аналитики и аналитики компаний по продаже недвижимости?

Alex230178, но даже если и произойдет стагнация через 2-3 года, в чем я лично сомневаюсь, то за это время цены поднимутся % на 100... вряд ли ожидаемое Вами снижение цен будет в таком размере. Да уже с момента открытия этой ветки цены выросли % на 50...

Вы все вокруг да около , но на конкретный вопрос никто так и не ответил: сколько должен в месяц получать человек, чтобы купить/накопить на квартиру? Параллельно спроецируете свои возможности покупки квартиры сейчас. А теперь зайдем на какие-нибудь более менее уважаемые сайты по поиску квалифицированных кадров типа hh.ru. Средняя цена очень и очень грамотного спеца неуправленческого состава (будем считать, что это потенциальный покупатель квартиры возрастом до 30 лет и, формирующий, как пытаются убедить некоторые горе-аналитики, высокий спрос на жилье)) - скажем, 3- максимум 5k net. Проблема - таких кадров на московском рынке мало, дефицит, можно сказать, а в провинции их тем более нет. Многие говорят о якобы высоком спросе со стороны высокооплачиваемых нефтянников и пр. трубопроводников, но далеко не все приезжают в Москву, чтобы жить здесь - карьера и работа здесь по профилю абсолютному большинству из них здесь просто "не светит" (если только борьба за выживание) да и слабы они как спецы и управленцы на практике. Кстати, многие из них, кто может, себе позволить, потихоньку перекидываются на "черноморское побережье" - там и климат лучше, и отдохнуть можно, и перспектив в плане жилья намного больше. Да и кто сказал в принципе, что они переезжают все в Москву или Сочи, потому что это престижно? Их кто-то специально считал? Очередная быль. Поставьте себя на их место...Да даже если и есть - единицы, не способные кардинальным образом повлиять на рынок. Это что-то из разряда типа цены на Манхэттене такие высокие, потому что все мексиканцы-нелегалы рванули жить в Нью-Йорк...Поймите одно: в настоящий момент темпы роста спроса (да и роста сейчас как такого нет) не соответсвуют темпам роста цен на недвижимость - спрэд между ними слишком велик и не обоснован.
А почему накопления будут падать, коли з/п в рублях? Коли уж мы говорим, что основная часть квартир раскупается богатыми провинциалами из сырьевого сектора, как же не учесть тот факт, что выручку от экспорта этого самого сырья (не на внутреннем же рынке мы его продаем) мы получаем в долларах (или рублях все таки), поэтому логично будет, что з/п у них вслед за падением доллара будет также снижаться пусть даже с определенным временным лагом (абсолютно логичное, вы понимаете, следствие с т.з управленца любого экспортного предприятия) и не только у них (трубопроводников).- вслед за этим подтянутся и з/п в других секторах по одной только макроэкономической причине - сырьевая экономика.
А лидеры по продаже этих самых ресурсов не будут покупать квартиру в Москве (на фиг им сдалась хрущоба на окраине Москвы за 150k) - все, кому надо, давно купили (а новых олигархов/олигарчиков больше не предвидится - рынок давно поделен и идет обратный процесс слияний), да и немодно это у них нонче. Есть более привлекательные и престижные места по меньшей цене... не в России, конечно...
Процесс роста цен не надо останавливать - он сам остановиться, но вот признавать и понимать его просто на основе одних тока цифр без осознания искомых причин, элементарной логики и анализа следствий - заранее неблагоразумное действие "хомо сапиенс", почти наверняка ведущее к последующим ошибкам, например в виде покупки явно переоцененных товаров и следованию малограмотным отчетам аналитиков по рынку жилья. На то мы и есть люди - чтобы рассуждать, понимать и делиться мнениями, и не обязательно для этого надо быть аналистом. А рассуждать всегда полезно и необходимо - прежде всего тем, кто пока не решился покупать квартиру, а сейчас, согласитесь, тяжелое время для принятия таких решений, не взвесив все за и против.
Кстати, грамотных аналитиков у нас в России единицы - только темпы роста/прироста и умеют считать по факту, да, как попугаи, друг друга пересказывать в однообразных статьях в СМИ.
Если уж ссылаться на мнение профессонала, то в этом плане мне больше импонирует профессиональный инвестор У. Баффет , который давеча отказался от инвестирования в Россию в ближайшее время, в частности сказав, что российский рынок недвижимости безоснавательно и спекулятивно перегрелся за короткое время как нигде (!) в мире. А уж он то понимает толк в инвестициях.Так с чего вы взяли, что реальные цены на жилье будут и дальше расти и каковы основания для этого?

ИМХО, не обязательно копить на квартиру, можно воспользоваться ипотекой... При доходе порядка 1000 уе (средний заработок по Москве) на человека это совсем не будет обузой... многие решают свои жилищные проблемы путем расселения, приобретая все чаще новострой вместо хрущевок... Москвичей с нерешенными жилищными проблемами и приезжих, жаждущих стать москвичами на наш век хватит с лихвой, и олигархи из провинции вовсе не при чем... а если учесть, что площадок все меньше и меньше, да еще становиться все более популярным жилье бизнес класса, которое большинству не по карману даже с ипотекой, но которое активно строиться и раскупается, то скорее поверишь в дальнейший неуемный рост цен, чем в призрачную пока стагнацию... Конечно, теоретически, когда-нибудь цены должны остановиться, вопрос только когда именно и как это поможет разрешить проблему нехватки жилья?
И еще, имхо опять же, с точки зрения инвестиций можно анализировать рынки и решать, куда и когда выгоднее вкладываться , а вот с точки зрения разруливания "квартирного вопроса" выжидательная позиция по меньшей мере безперспективна...

sara писал(а):

ИМХО, не обязательно копить на квартиру, можно воспользоваться ипотекой... При доходе порядка 1000 уе (средний заработок по Москве) на человека это совсем не будет обузой...

О-па. Человек с доходом в 1000 уе (т.е. макс. платежом по ипотеке 400-500 уе, на остаток вообще, на мой взгляд, сложно прожить сейчас в Москве) не сможет позволить купить себе квартиру по ипотеке сейчас не то что в Москве, но даже Павшинская Пойма, если только не имеет порядка 70-80% первоначального взноса. У меня, например, сейчас получается как раз порядка 1000 уе - но не доход, а обычный такой ежемесячный ипотечный платеж в течение 10 лет на простую панельную двушку в Подмосковье в непостроенном доме в Павшинской Пойме при отсутствии нормальной инфраструктуры... Нормально, да? Молчим о столице. И это называется маленькая обуза? Кто-то и может себе это позволить, но абсолютное большинство нет.
А мосвичем, по моему, неактуально сейчас становится и тем более стремится быть (не в 70 и 80 гг.все таки живем, когда все были буквально пропитаны "синдромом лимитчика"), прописки как таковой нет, московская социалка преуспевающим людям не нужна, как таковая, поэтому понятие москвич с т. з так называемого престижа по территориальной принадлежности - анахронизм.
По поводу потенциальных площадок для строительства жилья - если присмотреться в Москве их ТЬМА и УЙМА. Просто % эдак 70-80 всей территории города используется крайне неэффективно с точки зрения градостроительства, да и с инфраструктурой напряг. Поэтому отсутствие площадок - сказка и очередная "лапша". Это вопрос к компетентности чиновников всех уровней. В Пекине, к примеру, аболютно нормально, когда небоскреб, построенный еще 3-5 лет назад сносится просто по причине того, что морально устарел и его необходимо заменить на более современный и высокий. То же касается и жилья...

Alex230178 писал(а):

А мосвичем, по моему, неактуально сейчас становится и тем более стремится быть (не в 70 и 80 гг.все таки живем, когда все были буквально пропитаны "синдромом лимитчика"), прописки как таковой нет, московская социалка преуспевающим людям не нужна, как таковая, поэтому понятие москвич с т. з так называемого престижа по территориальной принадлежности - анахронизм.

в москву ехали, едут и будут ехать до тех пор, пока этот регион будет оставаться самым экономически развитым в стране.
москва привлекательна не только престижем и уровнем жизни, но и возможностью заработать, сделать карьеру, получить, хе-хе, путевку в жизнь. это современный европейский город с развитой инфраструктурой, он очень привлекателен для инвестиций любого плана, здесь происходит основной денежный оборот страны. и до тех пор пока все эти факторы будут сохраняться, а количество построенных метров жилья, будет столь ничтожно мало - цены будут расти... и что интересно, люди будут находить деньги, чтобы жить в москве, вначале дорого платя за съемные квартиры, потом дорого покупая квадратные метры... москва, в любом случае, это москва
цены, единственно, могут упереться в некий потолок и рынок опять застагнирует, но спада ожидать думаю бессмысленно... и опасно для накопленных денег ИМХО

Alex230178, около 500 долларов сейчас стоит однушка в Москве, причем далеко не в центре и не в лучшем состоянии... поэтому не пойму Вашу логику, почему выгоднее снимать жилье и платить те же деньги дяде/тете за чужие метры, с которых в любой момент могут попросить, а не воспользоваться ипотекой???...

Что касается ипотечных выплат, каждый примеряет шапку по себе - кто-то может спокойно позволить себе платить и больше 1000 долларов ежемесячно, у кого-то потолок 500... Кроме Москвы и Павшинская Пойма есть еще масса новостроя в Подмосковье с более лояльными ценами... Кстати, совсем недавно и Павшинская Пойма стоила приемлемо для данного уровня доходов, а год назад семья из 2-х человек с общим доходом порядка 2000 долларов могла позволить себе ипотеку на однушку с первоначальным взносом в 30% от стоимости... сейчас это конечно нереально... так что те, кто не выжидал, а действовал, оказались в выигрыше...

Что же касается утверждения, что московская прописка сейчас неактуально, то во-первых позволю себе не согласиться с этим утверждением, потому как даже при трудоустройстве предпочтительнее ее иметь, а во-вторых, приобретение жилплощади с пропиской сейчас никак не связано...

sara писал(а):

Alex230178, не пойму Вашу логику, почему выгоднее снимать жилье и платить те же деньги дяде/тете за чужие метры, с которых в любой момент могут попросить, а не воспользоваться ипотекой???...
Что касается ипотечных выплат, каждый примеряет шапку по себе - кто-то может спокойно позволить себе платить и больше 1000 долларов ежемесячно

Да я и не говорил, что выгоднее снимать квартиру. Это действительно пустая трата денег. И платить 1000 долл. за ипотеку теоретически можно себе позволить, но только за хорошую квартиру в хорошем месте. Просто пока то, что хочется в Павшинской Пойме, пока не построили, а брать абы что, потому что это растет в цене, - непозволительная роскошь, тем более когда берешь квартиру для себя...
Да, и по поводу Павшинская Пойма - давайте смотреть правде в лицо: реальный спрос (а не виртуальный, который компания-застройщик порою сознательно создает) на нее ничтожно мал, судя по количеству проданных за последние 2 месяца квартир, чтобы оправдать столь резкие повышения за это же время - факт, подтверждающий спекулятивный характер роста.
По поводу прописки - ее сейчас как таковой нет, вместо нее регистрация. Да и для работы она не имеет абсолютно никакого значения, если ты прекрасный спец - компания сама иногда готова будет платить за аренду в престижном районе и доме, лишь бы ты на нее работал. На практике у меня таких примеров куча.

Alex230178 писал(а):

Да, и по поводу Павшинская Пойма - давайте смотреть правде в лицо: реальный спрос (а не виртуальный, который компания-застройщик порою сознательно создает) на нее ничтожно мал, судя по количеству проданных за последние 2 месяца квартир, чтобы оправдать столь резкие повышения за это же время - факт, подтверждающий спекулятивный характер роста.

Вы уверены? на чем основана Ваша уверенность?

Alex230178 писал(а):

Просто пока то, что хочется в Павшинской Пойме, пока не построили, а брать абы что, потому что это растет в цене, - непозволительная роскошь, тем более когда берешь квартиру для себя...

купите дешевле... но в пределах МКАД ... думаю и за МКАД в ближайших трех км. цены не обрадуют...

Условная (т.к. 2 месяца - не показатель) уверенность основана на любимых всеми Вами цифрах (а не реальных причинах, их вызывающих) : на выписанных за различное время в пределах рассматриваемого периода цифрах о наличии квартир в ряде домов с сайта компании-застройщика (по заверениям сотрудницы этой компании - данные обновляются регулярно). Хотя цифры и скачут в пределах периода (особенно перед повышением цен - количество предлагаемых квартир минимально, а после - значительно больше), но общая цифра поменялась не столь существенно, чтобы, повторюсь, оправдать рост цен за это же время.

А по поводу искать ближе или дальше, дешевле или дороже меня интересует именно места Красногорского р-на , т.е. вокруг Митино. И хочется отметить, что предложений в плане жилья в ближайшем будущем здесь будет более чем предостаточно (также как и возможная ценовая конкуренция):
-во-первых, по сути, только начавшееся строительство территории Павшинской поймы, планов здесь громадье;
- во-вторых, строительство крупного жилого мкр. с полной инфраструктурой сразу за Митино рядом с д. Ангелово и дипломатическим америкосовским поселком МЖК "Росинка" + значительно дальше мкр. "Светлые горы" - места с суперским природным фактором;
- в-третьих, потенциально самый серьезный и сильный конкурент Павшинской поймы - мкр. "Гран-При" и "Рождествено Hills" в треугольнике Митино-Куркино-Химки - застройка на территории почти 360 га (что значительно больше нонешней Павшинской поймы) жилья более чем 1,5 млн. кв. м. с ипподромом, полями для гольфа и пр. радостями жизни.
И хочется отметить, что их трех вариантов Павшинской Пойме имеет наихудшее местоположение c точки зрения экологии, просто он уже застраивается, видны его контуры и более-менее понятны его перспективы.
Да и вряд ли рынок через пару лет сможет легко "переварить" одновременно 3 крупных проекта в округе при ценах, больших чем нынешние.

Очередная статейка из "мыльной оперы":

http://www.kp.ru/daily/23708.4/53159/