Сб апр 23, 2016 2:36 pm
Продолжаем делиться опытом.
2. Как можно обслуживать таунхаусы?
Поскольку вопросы обслуживания жилых домов блокированной застройки в законодательстве не прописаны, можно руководствоваться аналогией закона – п.1 ст.7 Жилищного кодекса РФ: «В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).»
Таунхаус не подпадает ни под один из трех видов жилых помещений, указанных в ст.16 ЖК РФ (жилой дом, квартира, комната) и в принципе ЖК РФ для таунхаусов не должен действовать, но поскольку других законодательных актов РФ по поводу таунхаусов нет, а как-то надо их обслуживать – можно взять за основу положения ЖК РФ, т.е. воспользоваться аналогией закона.
Например, можно выбрать один из трех способов управления жилым домом (п.2 ст.161 ЖК РФ) – непосредственное управление, ТСЖ (ЖСК и пр.) и с помощью управляющей организации.
У нас мы выбрали непосредственное управление. Причем, важный момент – способ управления выбирается не для всех таунхаусов сразу (нет такого объекта – все таунхаусы), а каждое домовладение должно выбрать способ управления самостоятельно, т.к. каждое домовладение является обособленным, имеет отдельный юридический адрес и не имеет общего имущества с остальными домовладениями. Теоретически, каждое из домовладений может выбрать свой способ управления, но надо быть реалистами и понимать, что будет дальше.
Были собрания собственников в каждом домовладении, для каждого домовладения составлялся протокол собрания о выборе непосредственного способа управления, совета дома и председателя совета дома, который далее может выступать от лица других собственников своего дома. За обслуживание своего домовладения теперь должен отвечать совет дома и его председатель.
Далее было решено создать ассоциацию собственников таунхаусов «Новая Опалиха» и выбрать из председателей отдельных домовладений – председателя ассоциации, который будет заниматься общими для всех таунхаусов вопросами: уборка и благоустройство территории, охрана, взаимодействие с внешними организациями – администрацией города и района, поставщиками ресурсов, судебными делами и т.п. Председатели советов домов вошли в правление ассоциации, которое регулярно собирается и решает вопросы обслуживания таунхаусов, в т.ч. устанавливает размер сбора в ассоциацию и утверждает бюджет расходов.
Ассоциация наняла сантехника (в т.ч. он нужен и для общения с теплосетью – при подготовке к отопительному сезону), электрика, дворника, паспортистку, ЧОП. Зимой нанимала трактор для уборки снега (у нас дороги находятся в частной собственности).
Нужно сразу осознать, что ни администрация города или района, ни какие-то другие инстанции (в т.ч. и жилинспекция) сами по себе не будут решать ваши проблемы, не стоит на это рассчитывать и тратить время на всякие дежурные жалобы и переговоры. Все придется делать самим – так уж устроен Красногорский район. Выберете своего представителя – тогда он сможет защищать интересы собственников, как и положено при непосредственном управлении.
Кроме того, нужно быть готовым к регулярному «хождению» в Красногорский суд – на данный момент это по-существу единственная инстанция, которая может принять какое-то решение в Красногорске, остальные инстанции в итоге все равно будут отсылать в суд. Поэтому сейчас в Красногорском суде такое огромное количество гражданских дел – все судятся со всеми – с администрацией, с застройщиками, с УК, с ресурсоснабжающими организациями.
У вас, вероятно, придется подавать иски о понуждении к заключению договоров поставки тепловой энергии и т.п. При непосредственном управлении договора поставки энергоресурсов заключаются с каждым собственником индивидуально (в обязательном порядке).
Кстати, наличие прибора учета тепловой энергии - для таунхаусов совсем необязательно. Требование обязательного учета энергоресурсов с помощью приборов учета установлено Федеральным законом "Об энергосбережении..." (п.1 ст.13 №261-ФЗ). НО(!) в этом же пункте предусмотрены исключения - не требуется учитывать тепловую энергию с помощью приборов учета объектами, максимальный объем потребления тепловой энергии которых составляет менее чем две десятых гигакалории в час. Это примерное потребление небольшого пятиэтажного дома. В таунхаусах максимальное потребление значительно меньше, можно посчитать по нормативам, так что установка приборов учета не является обязательной.