Вс дек 13, 2015 12:15 pm
Подмосковный бульвар, д. 1 декабрь 2015г.
Предложение по организации ТСЖ.
ПЛАН.
Обращаю ваше внимание на то, что подобный план должен быть представлен любой из инициативных групп. Без плана не ясны цели, шаги по ее достижению, затраты и главное результат включая орг. структуру, права и способы контроля жильцами своих личных и внешних платежей ото всего дома, кредитные и иные обязательства.
Для того, чтобы дело сдвинулось не только с мертвой точки, но и каждый из нас был полностью уверен в правильности шагов, честности и прозрачности деятельности ТСЖ в будущем, имел необходимые права, прописанные в уставе ТСЖ по контролю деятельности ТСЖ по всем договорным и финансовым операциям, а также для создания условий по решению всех оперативных организационных вопросов начального этапа, предлагаю следующий план:
ПЕРВЫЙ ЭТАП – ОРГАНИЗОВАТЬСЯ.
(не организуемся сами – организуют нас)
Цель «организоваться» простая – обеспечить действенный доверительный механизм общения между квартирами, для выработки собственных правил по организации работы ТСЖ.
Без понимания всеми жильцами правил не будет доверия и активного участия.
Поэтому с правил и структуры управления, написания устава ТСЖ и надо начинать, а для этого надо вначале организоваться.
Далее.
Необходимо создать руководство домом и, соответственно, руководящие правила по работе и созданию ТСЖ. Для этого необходимо после «организоваться» работать над уставом.
В уставе прописать две параллельные ветви управления домом:
Одна: «Совет дома» - ставит задачи и контролирует исполнение. Совет дома – это учредители – мы.
Вторая: «Исполнительная ветвь» - штат исполнителей (фактически УК). Это принятые на работу специалисты во главе с директором и главбухом.
Почему именно две? Одна структура будет и тратить и контролировать сама себя? Так уже было - результат известен.
В предлагаемой структуре Учредителями являются все собственники дома – это высший орган власти, он выделяет для оперативной работы Совет дома – сменный на выборной основе Совет жильцов. Совет дома складывается из сотников, а они в свою очередь из десятников. Об этом подробнее – ниже. За счет периодической смены состава Совета дома, Исполнительной ветви сложнее войти в сговор с кем-либо из Совета – читай контролирующего органа, поэтому заложенный принцип минимизирует вероятность всякого рода злоупотреблений.
Исполнительная ветвь – рабочая структура, которая подчиняется Совету дома (учредителям). Исполнители – функционеры нанятые на работу на постоянной основе.
Теперь к последовательности действий:
1. На каждом этаЖе выбрать (можно поочередно между квартирами - на месяц или квартал) одного представителя от этажа – Десятника (назовем так для краткости).
2. Из числа десятников выбрать одного на 10-13 этажей – Сотника.
Итого 2 человека от подъезда.
3. На 5 подъездов будет в «партактиве» 10 человек – это Совет дома.
Почему это необходимо как первый шаг? Собрать и, тем более, договориться всем домом, оперативно реализовывать все рабочие вопросы, такие как подписание документов и обсуждение решений - практически, не возможно.
Каждый сотник – это делегированный представитель десятников, а те, в свою очередь, являются выразителями интересов каждого из нас. Все жильцы свои вопросы и пожелания формулируют для десятника, а тот в свою очередь обобщает список вопросов, предложений и передает сотнику, а потом в обратном порядке информация доходит до каждой квартиры. На этапе организации – наиболее приемлемая структура.
Совет дома - высшее руководство дома.
Таким образом, у нас появляется структура, которой в силу выборности и сменности можно доверять, проверять и которая обеспечивает двухстороннюю оперативную связь между руководством и квартирой.
Далее…
ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ПЕРВОГО ЭТАПА:
4. Сотникам и десятникам: С помощью созданной структуры найти среди соседей специалистов и попросить их об участии в организации ТСЖ для консультационной работы и административной помощи. Помощь потребуется от юристов в написании устава и других документов, экономистов для верстки бюджета дома и создании формулы расчета каждой квартиры, людей из правоохранительных органов, участников боевых действий, лиц имеющих государственные награды – авторитетных людей для помощи в проведении собраний, общения с городскими властями и проч.
5. Основные тезисы в уставе:
- Учредителями ТСЖ являются: все без исключения собственники дома. Высший орган управления – совет учредителей, делегаты - Совет дома. Исполнительная ветвь и директор (председатель) - исполняют.
- Управляющая структура дома (Совет дома + Исполнительная) должна быть описана: десятник, сотник, выборность, права, … – все, что ранее сказано. Совет дома это не оплачиваемая часть управленческой структуры, которая решает, какой быть Исполнительной части, ее бюджет, штатное расписание, структуру, функционал, помещение, оргтехника, затраты на самообслуживание и проч.
- Исполнительная ветвь. Это те люди, которые будут привлечены как штатные сотрудники (на работу) для решения всех текущих вопросов по обслуживанию дома на постоянной основе. Это штат специалистов, это штатное расписание, фонд заработной платы, директор, бухгалтерия, сотрудники, помещение, счет в банке и тд – это соответствующая статья затрат в рамках дополнительных расходов (не обязательных).
Исполнительная ветвь подчинена Совету дома и отчитывается перед советом дома, соответственно, перед каждым из жильцов, как перед учредителями. Совет дома имеет право проводить ротацию всех без исключения сотрудников из исполнительной ветви – (механизм и детали потом).
- Возможность каждого жильца потребовать (запросить) от Совета дома, исполнительной ветви, председателя или директора ТСЖ, а председатель обязан в … срок предоставить полную финансовую информацию вплоть до банковских выписок за интересующий период для сверки и контроля. В противном случае ответственное лицо может быть смещено. (механизм в процессе…)
- Бюджет дома – это обязательные платежи и дополнительные. Обязательные платежи это то, без чего дом не может нормально функционировать. В обязательные платежи входят электричество, вода, канализация и тд. Дополнительный – это то, что хотелось бы. Например, - это ТСЖ, как структура обслуживающая дом, это штатное расписание исполнителей, обеспечивающих бесперебойное обслуживание дома - директор, бухгалтерия, консьерж, дворник, расходы на благоустройство территории и проч. Бюджет дома в целом должен знать каждый для того, чтобы самостоятельно мог провести проверку своих счетов. Будущий бюджет планируется и формируется на основе данных по остаткам и планов на квартал, год, утверждается жильцами.
- Распределение платежей. В этом пункте речь идет о той схеме (формуле), которую мы все с помощью созданной организационной структуры и согласно уставу ТСЖ согласованно примем. Эта Схема, по которой обязательный и дополнительные платежи будут разбиваться на каждую квартиру – формула, по которой каждая квартира платит. Контроль. Как проконтролировать? Получив финансовую информацию от директора, например за сентябрь (банковскую выписку) по всем приходам, платежам, остаткам на счету (-ах), задолженностям и проч. и зная формулу по которой вы платите, можно вычислить соответствует ли сумма вами оплаченная той, которая получается из расчетов, куда и как расходуются средства на обслуживание дома и придомового хозяйства, работу с подрядчиками.
В уставе прозрачность, отчетность и обязанность руководства предоставлять сведения должны быть прописаны, к тому же именно поэтому все должны быть учредителями ТСЖ.
ВСЕ ПРОПИСАТЬ В УСТАВЕ, при помощи юристов и экономистов.
Далее…
После организации структуры Совета дома, утверждения всеми жильцами с помощью «десятник-сотник системы» устава ТСЖ, после решения вопросов по учредительству, пониманию общего бюджета дома, формуле распределения платежей по квартирам, утверждения управляющих принципов домом, после организационных действий, понимания правил, обеспечивающих согласие (!) и участие жильцов в ТСЖ, можно говорить о регистрации и начале работы ТСЖ.
К тому же созданная система позволит двигаться и решать вопросы не балаганом на псевдо собраниях, а спокойно, конструктивно, вносить свои предложения и обсуждать предложения других – ПРИНИМАТЬ РЕШЕНИЯ САМИМ.
PS.
ТСЖ, в котором учредителями являются не все собственники, ТСЖ где не одобрен всеми устав, где нет механизма финансового контроля каждым из жильцов, может привести к увеличению не контролируемой затратной части, в том числе по кредитам, не контролируемым затратам и услугам сторонних организаций, затратам на оплату съемных помещений, сотрудников и т.д., а расплачиваться придется судами и деньгами нам с вами.
Как раз таки группа "антиТСЖ" тут уже выкладывала ссылки на скан протокола ОССП о выборе способа управления домом товариществом собственников жилья и создании ТСЖ, а также выписку из ЕГРЮЛ на ТСЖ "Подмосковье".
